Mietrechtsreform 2026: Das plant die Regierung

Die geplante Reform sieht eine Deckelung von Indexmieten, strengere Vorgaben für möblierte Wohnungen und eine Begrenzung der Kurzzeitvermietung vor, um Mieter zu schützen.

Die Bundesregierung will mit der "Mietrechtsreform 2026" den Wohnungsmarkt entspannen. Der Gesetzentwurf befindet sich in der finalen Ressortabstimmung. Er sieht striktere Regeln für Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen vor. Ziel ist es, Mieter besser zu schützen und mehr Transparenz zu schaffen.

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Indexmieten: Deckelung auf 3,5 Prozent

Ein Kernpunkt der Reform ist die Deckelung von Indexmieten. In angespannten Märkten sollen Mieterhöhungen künftig auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt werden. Diese Obergrenze gilt sowohl für bestehende als auch für neue Verträge. Die Regelung soll extreme Sprünge verhindern, die durch hohe Inflationsraten ausgelöst werden können.

Für möblierte Wohnungen plant die Regierung klare Vorgaben. Der Möblierungszuschlag soll transparenter ausgewiesen und begrenzt werden. Bei vollständig möblierter Wohnung sind künftig nur noch fünf Prozent der Nettokaltmiete als Pauschale erlaubt. Der Zuschlag muss sich am Zeitwert der Einrichtung orientieren.

Kampf gegen Kurzzeit-Vermietung

Auch die Kurzzeitvermietung soll strenger reguliert werden. Die Vermietung "zum vorübergehenden Gebrauch" wird auf maximal sechs Monate begrenzt. Aufeinanderfolgende Verträge werden zusammengerechnet, um Umgehungsmodelle zu stoppen. Die Maßnahme zielt darauf ab, mehr Wohnungen für die langfristige Vermietung verfügbar zu machen.

Vermieter erhalten im Gegenzug eine Erleichterung bei Modernisierungen. Die Wertgrenze für Mieterhöhungen im vereinfachten Verfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung steigen. Das soll die Finanzierung von energetischen Sanierungen und anderen Maßnahmen erleichtern.

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Der Markt: Knappheit bleibt das größte Problem

Doch können neue Gesetze das Grundproblem lösen? Experten schätzen, dass in Deutschland aktuell bis zu 800.000 Wohnungen fehlen. Für dieses Jahr werden nur etwa 215.000 neue Einheiten erwartet – der Bedarf liegt laut Prognosen jedoch bei 258.000 pro Jahr bis 2040.

Die Folge dieser Lücke sind weiter steigende Mieten. In Bayern etwa legten die Nettokaltmieten zuletzt um 2,4 Prozent im Jahresvergleich zu. In Hamburg geben viele Haushalte bereits über 40 Prozent ihres Einkommens für die Miete aus. Der "Wohnungsmarktbericht 2026" des Analysehauses Empirica zeigt: Neubaumieten von 20 Euro pro Quadratmeter in Großstädten sind der neue Normalzustand.

Wer gewinnt, wer verliert?

Für Mieter verspricht die Reform mehr Planungssicherheit. Die Deckelung der Indexmiete schützt vor unkalkulierbaren Sprüngen. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Pläne, sieht aber noch keine ausreichende Entlastung für die breite Masse der Suchenden.

Vermieter stehen vor komplexeren rechtlichen Rahmenbedingungen. Sie müssen Vertragsmuster anpassen und bei Indexmieten vorsichtiger kalkulieren. Eigentümerverbände warnen, dass die Regulierung Investitionen unattraktiver machen könnte. Die höhere Modernisierungsgrenze wird hier als kleiner Ausgleich gesehen.

Wann kommt die Reform?

Die Verabschiedung im Bundestag wird noch vor der Sommerpause erwartet. Im parlamentarischen Verfahren können sich Details und Übergangsfristen aber noch ändern. Beide Seiten – Mieter und Vermieter – sollten die Entwicklung genau verfolgen.

Experten rechnen nicht vor 2028 mit einer spürbaren Entspannung durch mehr Neubau. Bis dahin bleibt Wohnraum knapp und teuer. Die Balance zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen bleibt die große Herausforderung – für Politik und Markt gleichermaßen.