Mietpreisbremse greift nicht: Betriebskosten treiben Wohnkosten hoch

Die Gesamtmiete in Österreich erreicht trotz Mietpreisbremse ein neues Hoch, da die Betriebskosten stark steigen. Gleichzeitig erholt sich der Immobilienmarkt für Eigentümer deutlich.

Die Wohnkosten in Österreich kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Im dritten Quartal 2025 stiegen die durchschnittlichen Kosten für Hauptmietwohnungen auf 674 Euro – trotz Mietpreisbremse. Der Grund: Während die Nettomieten reguliert werden, explodieren die Betriebskosten.

Die Statistik Austria lieferte gestern eine detaillierte Aufschlüsselung der Kostensituation. Eine durchschnittliche Hauptmietwohnung kostete inklusive Betriebskosten 674,40 Euro pro Monat. Das entspricht einem Plus von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Quadratmeterpreis kletterte auf 10,20 Euro.

Besonders brisant: Der Kostendruck verlagert sich. Staatliche Eingriffe dämpfen die reinen Mietzinsanpassungen, doch die Betriebskosten schlagen nun umso härter durch. Diese beliefen sich auf durchschnittlich 2,60 Euro pro Quadratmeter – Tendenz steigend.

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Die zweite Miete wird zum Problem

Im Quartalsvergleich fiel der allgemeine Anstieg mit plus 0,2 Prozent moderat aus. Doch der Teufel steckt im Detail: Die Betriebskosten erhöhten sich um 1,1 Prozent – deutlich dynamischer als die Nettomieten.

„Der geringe allgemeine Preisanstieg wird vor allem von den Betriebskosten beeinflusst”, erklärte Statistik-Austria-Generaldirektorin Manuela Lenk. Was bedeutet das konkret für Mieter? Die “zweite Miete” für Energie, Hauswartung und Instandhaltung wächst schneller als die eigentliche Miete.

Die Mietpreisbremse zeigt also Wirkung – aber nur dort, wo sie greift:

• 267.000 Haushalte mit Richtwert- und Kategoriemieten profitieren vom Deckel
• Neubauten und freifinanzierte Wohnungen fallen oft nicht unter die Regelung
• Betriebskosten sind komplett ausgenommen und reagieren direkt auf Marktpreise

Energie als Kostentreiber

Ein wesentlicher Faktor bleibt die Heizungsfrage. Die Statistik Austria zeigt: 53,3 Prozent der Haushalte nutzen Hauszentralheizung, 28,9 Prozent setzen auf Fernwärme. Besonders im städtischen Neubau dominiert Fernwärme mit 43,1 Prozent.

Die Abhängigkeit von zentralen Heizsystemen macht die Betriebskosten anfällig für Energiepreisschwankungen. Auch wenn sich die Märkte für Gas und Strom im Vergleich zur Krise 2022/23 beruhigt haben – die Lohnkosten für Wartung und Reinigung steigen weiter.

Immobilienmarkt erwacht aus der Schockstarre

Während Mieter mit höheren Kosten kämpfen, sendet der Eigentumsmarkt Signale einer deutlichen Erholung. Daten des Grundbuchexperten IMMOunited zeigen eine Trendwende bei den Immobilienkäufen.

Bis zum 1. Dezember wurden bereits 105.270 Immobilientransaktionen verbüchert – ein Plus von 14,72 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Transaktionsvolumen legte um über 15 Prozent zu.

„Die Bewegung am Immobilienmarkt kehrt zurück”, kommentierte Roland Schmid, CEO von IMMOunited. Besonders Eigentumswohnungen sind wieder gefragt – hier stieg die Anzahl der Transaktionen um rund ein Fünftel.

Für den Mietmarkt könnte dies mittelfristig Entlastung bringen, wenn mehr Menschen den Schritt ins Eigentum wagen und Mietwohnungen freimachen.

Zweiteilung des Marktes

Analysten sehen eine klare Spaltung: Auf der einen Seite profitiert der geschützte Altbau-Sektor von der Mietpreisbremse. Auf der anderen Seite folgen der freie Markt und die Betriebskosten der allgemeinen Teuerung.

Dass die Wohnkosten insgesamt “nur” um 2,4 Prozent stiegen, wird als Erfolg der Regulierung gewertet. Doch das Niveau bleibt für Geringverdiener problematisch hoch – besonders in Ballungszentren wie Wien, Salzburg oder Innsbruck liegen Neuvertragsmieten weit über dem Durchschnitt.

Was kommt 2026?

Experten erwarten eine weitere Stabilisierung, aber keine sinkenden Preise. Die Mietpreise werden durch die anhaltende Inflation im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten leicht steigen. Bei den Betriebskosten ist kurzfristig keine Entspannung in Sicht.

Sollten die Zinsen stabil bleiben oder sinken, könnte der lebhafte Eigentumsmarkt den Druck auf den Mietmarkt leicht abfedern. Für Mieter bleibt die Botschaft gemischt: Die großen Preissprünge scheinen vorerst gestoppt, doch die “zweite Miete” erfordert weiterhin finanzielle Wachsamkeit.

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