Mietpreisbremse 2026: Nationalrat beschließt historische Regulierung
17.12.2025 - 14:31:12Der Nationalrat beschließt strenge Mietpreisdeckel für 2026 und 2027. Experten warnen jedoch vor einer Verschärfung der Wohnraumknappheit durch die Regulierung.
Der Nationalrat hat ein weitreichendes Mietrechtspaket verabschiedet. Es greift ab 2026 erstmals auch auf den privaten Wohnungsmarkt durch. Während die Regierung von einem Meilenstein spricht, warnen Experten vor einer Verschärfung der Wohnraumknappheit.
Historischer Eingriff in den Markt
Das Paket markiert eine Zäsur. Nach einem Mietenstopp für 2025 werden nun die Regeln für die kommenden Jahre festgezurrt. Ab Januar 2026 gelten klare Obergrenzen:
* Im geregelten Bereich (Altbau, Gemeindebau) sind nur noch Mieterhöhungen von maximal 1 Prozent (2026) bzw. 2 Prozent (2027) erlaubt.
* Auf dem freien Markt (Neubau, private Eigentumswohnungen) dürfen Vermieter künftig nur die Hälfte des Teuerungsanteils über 3 Prozent Inflation weitergeben.
Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) sprach von einer “Trendwende”. Zusätzlich wurde die Mindestbefristungsdauer von drei auf fünf Jahre verlängert – sie gilt für alle Verträge ab November 2025.
Das eigentliche Problem: Es fehlt an Wohnungen
Die Politik dämpft die Preise administrativ. Doch das Kernproblem bleibt: ein massives Wohnungsdefizit. Aktuelle Daten von Raiffeisen Research zeigen eine dramatische Lage in den Ballungsräumen.
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In Wien-Neubau und Mariahilf fehlen rechnerisch 40 Wohnungen pro 1.000 Einwohner. In Salzburg-Stadt sind es 26, in Innsbruck 23. Gründe sind rückläufige Neubauzahlen bei steigender Bevölkerung. Experten warnen: Die neuen Deckel könnten Investoren weiter abschrecken und das Angebotsproblem verschärfen.
Warum der Druck so groß wurde
Die Preisexplosion der letzten Jahre machte Handeln unumgänglich. Daten von willhaben zeigen extreme Teuerungen in den Bundesländern:
* Klagenfurt-Land: +19,1% auf 16,20 €/m²
* Wien-Alsergrund: +18,6%
* Eisenstadt-Umgebung: +17,5%
Der durchschnittliche Mietpreis kletterte in Wien auf über 17,40 €/m², in Tirol auf 18,10 €/m². “Die Schere zwischen Einkommen und Wohnkosten ist so weit aufgegangen wie nie zuvor”, sagt SPÖ-Wohnbausprecherin Elke Hanel-Torsch.
Ein Markt im fundamentalen Umbruch
Die Regulierung trifft auf einen sich wandelnden Markt. Hohe Zinsen und strenge Kreditregeln verdrängen viele vom Eigenheim in die Miete. Die Nachfrage nach Mietwohnungen stieg seit 2020 um 18%, während das Angebot um 20% sank.
Kritiker von FPÖ und Wirtschaftsverbänden sehen in der Bremse reine Symptombekämpfung. Sie fürchten Kompensationen über höhere Betriebskosten oder leerstehende Wohnungen. Die verlängerte Mindestmietdauer könnte zudem die Flexibilität reduzieren und sozial schwächere Gruppen bei der Wohnungssuche noch stärker benachteiligen.
Was jetzt auf Mieter und Vermieter zukommt
Kurzfristig atmen Millionen Mieter auf – die Obergrenze von 1 Prozent für 2026 liegt deutlich unter der erwarteten Inflation. Der Blick richtet sich aber bereits auf 2028: Dann soll ein neuer “Wohnraumvermietungs-Index” die starre Kopplung an die Verbraucherpreise ablösen.
Die entscheidende Frage bleibt: Reichen Preisdämpfungen aus, wenn gleichzeitig das Angebot schrumpft? Ohne eine massive Ankurbelung des Neubaus droht ein Szenario, in dem Wohnungen zwar leistbar, aber praktisch unauffindbar sind. Für Suchende bedeutet das weiterhin: Geduld und Glück sind nötig.
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