Mietmarkt: Kleine Wohnungen werden überdurchschnittlich teuer
23.01.2026 - 15:22:12
Eine neue Analyse zeigt alarmierende Mietsteigerungen, besonders für günstigen und kleinen Wohnraum. Der Preisanstieg trifft vor allem Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen, Studierende und Singles. Experten machen einen massiven Nachfrageüberhang, stockenden Neubau und demografische Verschiebungen verantwortlich.
Die Preisspirale dreht sich schneller
Der angespannte Wohnungsmarkt entwickelt sich zum drängendsten sozialen Problem. Die Mieten steigen vielerorts stärker als die Inflation. Laut dem GREIX-Mietpreisindex des Kieler IfW zogen die Angebotsmieten im vierten Quartal 2025 um 4,5 Prozent an – fast doppelt so stark wie die Teuerungsrate. Diese Dynamik verschärft die finanzielle Belastung für Mieter erheblich.
Warum kleine Wohnungen so teuer sind
Die überdurchschnittliche Verteuerung hat mehrere Gründe:
* Hohe Nachfrage: Der Trend zu kleineren Haushalten durch Urbanisierung, eine alternde Gesellschaft und flexible Arbeitsmodelle treibt die Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten.
* Fehlendes Angebot: Der stockende Neubau kann die Nachfrage bei Weitem nicht decken.
* Verstärkender Effekt: Wohnungen mit 20 bis 60 Quadratmetern erzielen tendenziell höhere Quadratmeterpreise. Der Wettbewerb ist hier besonders intensiv, auch weil Familien notgedrungen auf kleinere Einheiten ausweichen.
Ein sogenannter „Lock-in-Effekt“ verschärft die Lage: Viele Mieter bleiben aus Angst vor höheren Umzugskosten in ihren oft zu kleinen Wohnungen, was das verfügbare Angebot weiter verknappt.
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Metropolen unter besonderem Druck
Obwohl der Anstieg bundesweit spürbar ist, zeigen Metropolen die dramatischsten Entwicklungen. Im dritten Quartal 2025 legten die Neuvertragsmieten in Städten wie Düsseldorf (plus 5,6 %), Köln (plus 5,1 %) und Hamburg (plus 4,4 %) besonders kräftig zu.
Die Folge: Wohnen in Innenstädten wird für Normalverdiener unerschwinglich. Laut einer Umfrage halten 91 Prozent der Mieter die Mieten in Ballungsräumen für nicht mehr tragbar. Mehr als 80 Prozent sehen darin eine Gefahr für den sozialen Frieden. Einkommensschwächere Haushalte werden an den Stadtrand oder ins Umland verdrängt – und treiben die Preise auch dort in die Höhe.
Neubau-Krise als Kernproblem
Ein entscheidender Treiber ist die Krise im Wohnungsbau. Gestiegene Baukosten, hohe Zinsen und Fachkräftemangel bremsen den Neubau massiv aus. Das Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird klar verfehlt. 2024 wurden 14,4 Prozent weniger Wohnungen gebaut als im Vorjahr.
Experten sind sich einig: Ohne eine massive Ausweitung der Bautätigkeit ist keine Entspannung in Sicht. Dieser strukturelle Mangel trifft das untere Preissegment am härtesten, wo der Bedarf am größten ist.
Politik unter Handlungsdruck
Die Analyse offenbart ein tiefgreifendes strukturelles Problem. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot klafft immer weiter auseinander. Haushalte mit geringem Einkommen gaben bereits 2021 über 35 Prozent ihres Einkommens für die Miete aus.
Die Politik sucht nach Lösungen. Instrumente wie die Mietpreisbremse werden von vielen Mietern als sinnvoll erachtet, bekämpfen aber nicht den Angebotsmangel. Branchenexperten fordern einen Mix aus:
* Beschleunigten Baugenehmigungen
* Senkung der Baukosten durch vereinfachte Standards
* Mobilisierung von Bauland
* Verstärkter Förderung des sozialen Wohnungsbaus
Ohne solche Weichenstellungen droht sich die Krise weiter zu verschärfen. Für 2026 erwarten die meisten Experten keine grundlegende Entspannung. Warmmieten jenseits der 1.000-Euro-Marke könnten für durchschnittliche Wohnungen zur Normalität werden.
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