Mietmarkt 2026: Preise steigen, Neubau bricht ein

Die Mieten in Deutschland steigen weiter an, während der Neubau von Wohnungen stark zurückgeht. Experten warnen vor einer Verschärfung der sozialen Frage nach bezahlbarem Wohnraum.

Deutsche Mieten klettern weiter, während der Wohnungsbau stagniert. Aktuelle Daten und Prognosen aus dem Februar 2026 zeigen: Eine Entspannung ist nicht in Sicht.

Neue Auswertungen des Analysehauses Empirica prognostizieren einen Tiefstand beim Neubau, der die Preise weiter antreibt. Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) belegen bereits einen durchschnittlichen Mietanstieg von 3,5 Prozent im Vorjahr. Experten warnen vor einer Verschärfung der sozialen Frage nach bezahlbarem Wohnraum.

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Mieten schießen in die Höhe

Die aktuellen Zahlen sind eindeutig: Für Neubauwohnungen stiegen die Mieten zuletzt um 6,7 Prozent, bei Bestandswohnungen waren es 4,2 Prozent. Der VDP bestätigt den bundesweiten Trend.

Besonders drastisch fällt die Prognose von Empirica aus. Dessen Experten erwarten in westdeutschen Großstädten mittelfristig Angebotsmieten von 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter. In mittleren Städten sollen es 13 bis 14 Euro werden. Der Grund: Neubaumieten liegen im Schnitt 24 Prozent höher und geben Vermietern Spielraum für Anpassungen. In München sind für Neubauwohnungen bereits über 22 Euro pro Quadratmeter Realität.

Wohnungsbau in der tiefen Krise

Das Kernproblem bleibt strukturell: Der Neubau kommt mit der Nachfrage nicht hinterher. Für 2026 prognostizieren Institute nur 175.000 bis 215.000 neue Wohnungen. Das ist weit entfernt vom einstigen Regierungsziel von 400.000 Einheiten pro Jahr.

Was bremst die Bautätigkeit so massiv? Anhaltend hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und ein akuter Fachkräftemangel. Seit 2021 stiegen die Materialpreise um 34 Prozent, die Löhne im Baugewerbe um 18 Prozent. Viele Projekte aus der Niedrigzinsphase sind heute nicht mehr wirtschaftlich und wurden gestrichen. Eine nachhaltige Erholung des Bauens erwarten Analysten frühestens ab 2028.

Wo die Lage am angespanntesten ist

Die höchsten Preise verzeichnen nach wie vor Metropolen wie München, Berlin, Hamburg und Frankfurt. Allerdings verlangsamt sich dort das Wachstum – das Ausgangsniveau ist einfach schon extrem hoch.

Im Fokus stehen jetzt wachstumsstarke Mittel- und Universitätsstädte sowie das Umland der Ballungsräume. Gute Infrastruktur, Homeoffice und vergleichsweise moderate Preise treiben die Nachfrage. Die Folge: ein härterer Wettbewerb und stark steigende Mieten auch außerhalb der Top-Lagen. Das Problem des bezahlbaren Wohnens betrifft so immer größere Teile der Bevölkerung.

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Soziale Folgen und politischer Druck

Die Konsequenzen sind gravierend. In Großstädten wenden Mieterhaushalte oft über 30 Prozent ihres Einkommens für die Warmmiete auf. In München oder Berlin können es sogar mehr als 50 Prozent sein – eine untragbare Belastung für Normalverdiener.

Die Politik steht unter Handlungsdruck. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des VDP, forderte im Februar, die Schaffung bezahlbaren Wohnraums zur Priorität zu machen. Initiativen wie der "Bau-Turbo" der Bundesregierung reichten nicht aus. Experten verlangen umfassendere Reformen: Baukosten senken durch vereinfachte Standards, digitale Baugenehmigungen und mehr ausgewiesenes Bauland.

Wann kommt die Wende?

Für Mieter gibt es kurzfristig wenig Hoffnung. Die grundlegende Marktlage – hohe Nachfrage trifft auf knappes Angebot – wird sich 2026 nicht ändern. Alle Prognosen deuten auf weiter steigende Mieten hin.

Langfristig hängt alles an einer Belebung des Neubaus. Doch von der Genehmigung bis zur Fertigstellung vergehen heute 26 bis 34 Monate. Politische Maßnahmen wirken also nur mit großer Verzögerung. Der deutsche Mietmarkt bleibt auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt. Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum wird für viele zur Dauerherausforderung.