Mietendeckel kommt: Nationalrat bremst Wohnkosten radikal

Der österreichische Nationalrat greift hart durch. Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) begrenzt Mieterhöhungen massiv – und reguliert erstmals auch den freien Wohnungsmarkt. Am 2. Dezember 2025 gab der Bautenausschuss grünes Licht, die Finalisierung im Plenum am 11. Dezember gilt als Formsache.

Es ist der stärkste Eingriff in den Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten. Während die Inflation langsam sinkt, liegen die kumulierten Mietsteigerungen der letzten Jahre vielen Haushalten noch schwer im Magen. Mit Preisdeckeln von 1% und 2% für geregelte Mieten sowie einer verpflichtenden „Inflationsbremse” für private Vermieter setzt die Regierung aus ÖVP und Grünen ein deutliches Zeichen.

Doch kann staatliche Regulierung das Grundproblem lösen – oder verschärft sie den Wohnungsmangel langfristig?

Im geregelten Bereich – Richtwert- und Kategoriemieten sowie gemeinnütziger Wohnbau – gelten ab 2026 strikte Obergrenzen:

• 2026: Maximal 1% Mieterhöhung
• 2027: Maximal 2% Mieterhöhung

Bisher orientierten sich die Anpassungen oft direkt an der Inflation, was in der Hochinflationsphase zu Sprüngen von bis zu 8% führte. Vizekanzler Andreas Babler bezeichnet den Schritt als „notwendige Notbremsung”. Für einen durchschnittlichen Haushalt in einer Altbauwohnung bedeutet das: Hunderte Euro Ersparnis pro Jahr.

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Die Maßnahme schafft Planungssicherheit für Millionen Mieter. Doch Kritiker warnen bereits vor Nebenwirkungen.

Revolution am freien Markt: Erstmals staatliche Eingriffe

Während Regulierungen im Altbau politisch oft Konsens finden, bricht die Regierung nun ein Tabu: Sie greift in freie Mietverträge ein. Das betrifft Neubauten und privat vermietete Eigentumswohnungen.

Die neue Dämpfungsmechanik funktioniert so:

• Übersteigt die Inflation 3%, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Anteils weitergegeben werden
• Beispiel: Bei 5% Inflation steigt die Miete nur um 4% (3% Basis + die Hälfte von 2%)

Diese Regel gilt auch für bestehende Verträge – ein verfassungsrechtlich brisanter Schritt. Die Regierung argumentiert: Vermieter sollen nicht durch die allgemeine Teuerung überproportional profitieren, wenn Wohnwert und Instandhaltungskosten nicht im gleichen Maße steigen.

Kann das gutgehen? Die Immobilienwirtschaft ist alarmiert.

Längere Verträge, weniger Fluktuation

Die Mindestbefristungsdauer steigt von drei auf fünf Jahre. Damit soll die hohe Fluktuation gebremst und die Praxis der „Kettenmietverträge” eingedämmt werden – bei denen Mieter alle drei Jahre um ihre Bleibe bangen oder saftige Aufschläge bei Neuvertragsabschlüssen hinnehmen müssen.

Ausnahmen gibt es für Kleinvermieter: Wer maximal fünf Wohnungen vermietet und kein gewerblicher Unternehmer ist, darf unter bestimmten Umständen kürzere Laufzeiten vereinbaren. Ein Zugeständnis an die Eigentümervertreter, um private Investitionen nicht gänzlich abzuwürgen.

Branchen-Schock: Immobilienwirtschaft muss umdenken

Für institutionelle Anleger bedeutet das Gesetz eine Zäsur. Renditeerwartungen müssen nach unten korrigiert werden. Immobilienverbände warnen: Die Inflationsbremse im freien Sektor bremse Investitionen in den Neubau, da Kalkulationsgrundlagen unsicherer werden.

Befürworter halten dagegen: Immobilien bleiben auch mit gedämpften Mieten eine sichere Anlageklasse. Und soziale Stabilität habe Vorrang vor Gewinnmaximierung.

Die FPÖ kritisierte das Paket als „keinen großen Wurf” und vermisste begleitende Maßnahmen zur Senkung der Baukosten. SPÖ und Grüne stimmten zu, wobei die Grüne Abgeordnete Nina Tomaselli von einem „Mietpreisbremserl” sprach – aber immerhin einem Schritt in die richtige Richtung.

Wirtschaftsforscher sehen die Reform pragmatisch: Die Deckelung wirkt direkt inflationsdämpfend und verhindert extreme Ausreißer. Doch das Grundproblem – der Mangel an neuem, günstigem Wohnraum in Ballungszentren – bleibt ungelöst.

Was jetzt passiert

Der Fahrplan steht:

• 11. Dezember 2025: Finaler Beschluss im Nationalrat (Mehrheit gesichert)
• Anfang 2026: Inkrafttreten der neuen Regelungen
• Bis April 2026: Vermieter müssen Anpassungsschreiben an die neue Rechtslage anpassen

Mieter sollten ihre Wertsicherungsklauseln in den kommenden Monaten genau prüfen. Die befürchtete nächste große Mietpreiswelle ist vorerst abgesagt.

Ob staatliche Eingriffe langfristig zu einer Entspannung oder zu einer Verknappung des Angebots führen, wird sich 2026 zeigen. Für den Moment können Millionen Mieter in Österreich aufatmen. Der Staat ist bereit, tief in Marktmechanismen einzugreifen – um das Grundbedürfnis Wohnen leistbar zu halten.

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