Michaeler & Partner präsentiert neue Serviced-Apartment-Charta
19.12.2025 - 11:09:12
Die österreichische Immobilienbranche erhält heute ein neues Regelwerk für Serviced Apartments. Die Beratungsgruppe Michaeler & Partner, der Branchenpionier Apartmentservice und die Kanzlei Wolf Theiss stellten in Wien die finale „Charta der Apartmentkonzepte für Österreich“ vor. Sie löst die veraltete „Charta des Temporären Wohnens“ von 2019 ab.
Das Dokument definiert erstmals verbindliche Standards und schafft die lang ersehnte rechtliche Abgrenzung zum klassischen Wohnen. Kern der Neuregelung ist die klare Einstufung von Serviced Apartments als gewerbliche Beherbergungsform.
„Serviced Apartments sind in Österreich längst kein Nischenprodukt mehr“, erklärte Roman Kopacek, Geschäftsführer von Michaeler & Partner. Die Charta soll Planungssicherheit für Entwickler, Betreiber und Behörden schaffen.
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Sie unterscheidet präzise zwischen zwei Hauptmodellen:
* Serviced Apartmenthaus: Fokus auf Langzeitaufenthalt mit wohnlicher Ausstattung.
* Aparthotel: Höherer Servicegrad mit 24/7-Rezeption.
Schluss mit der rechtlichen Grauzone
Ein wesentliches Ziel ist die Beendigung der Unsicherheit zwischen „Wohnen“ und „Beherbergung“. Durch klare Mindeststandards soll verhindert werden, dass Serviced Apartments fälschlicherweise dem streng regulierten Wohnungsmarkt zugerechnet werden.
Die spezifische Anpassung an das komplexe österreichische Widmungsrecht übernahm die Kanzlei Wolf Theiss. Ein wichtiger semantischer Schritt: Der Begriff „Wohnen“ wird im gewerblichen Kontext durch „Unterbringungsangebote“ ersetzt. Dies verankert die Apartments rechtlich im Tourismus- und Beherbergungssektor.
Die Charta definiert verbindliche Qualitätsstandards:
* Obligatorische Kochgelegenheit in jeder Einheit.
* Klar definierte Services wie Reinigung.
* Abgrenzung zu reinen Schlafstätten durch Aufenthaltsqualität.
Ein Signal an internationale Investoren
Die Einführung wird als Reifeprüfung für den österreichischen Markt gewertet. Sie soll institutionellen Investoren die nötige Sicherheit für großvolumige Investments geben. In der Vergangenheit scheiterten Projekte oft an unklaren Genehmigungslagen.
Der Markt zeigt robuste Daten: Die durchschnittliche Auslastung lag im letzten Jahr bei über 78 Prozent und damit oft über der klassischen Hotellerie. Wien bleibt das Zentrum, doch Projekte in Graz, Linz oder Salzburg zeigen das Wachstum in den Bundesländern.
Was bringt die Zukunft?
Für 2026 erwarten Analysten eine Beschleunigung der Projektentwicklungen. Banken könnten die Charta-Definitionen als Basis für ihre Finanzierungen nutzen. Der nächste Schritt ist die breite Kommunikation der Standards an die Bauämter, damit „Serviced Apartment“ in Flächenwidmungsplänen als eigenständige Kategorie anerkannt wird.
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