LMU-Gutachten: Teilverkauf ist kein Darlehen
06.02.2026 - 21:23:12
Ein Rechtsgutachten der Ludwig-Maximilians-Universität München stellt die Debatte um den Immobilien-Teilverkauf auf den Kopf. Die Analyse kommt zum Schluss: Das Geschäftsmodell ist rechtlich kein Verbraucherdarlehen. Das widerspricht direkt der langjährigen Kritik von Verbraucherschützern und der Finanzaufsicht BaFin.
Die Studie von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit wurde vom Branchenverband BVIV in Auftrag gegeben. Ihr Ergebnis könnte die Regulierungsdiskussion maßgeblich beeinflussen und den Anbietern Rückenwind geben.
Warum es kein Darlehen ist
Das Gutachten analysiert die Vertragsstruktur als gemischten Typ aus Kauf, Nießbrauch und Geschäftsbesorgung. Der entscheidende Unterschied zum Darlehen: Beim Teilverkauf fehlt die persönliche Rückzahlungspflicht des Verkäufers.
- Bei einem Darlehen haftet der Kreditnehmer mit seinem gesamten Vermögen.
- Beim Teilverkauf fließt das Geld für den Anbieter allein aus dem späteren Verkaufserlös der Immobilie zurück.
„Eine analoge Anwendung des Verbraucherdarlehensrechts ist daher abzulehnen“, so das Gutachten. Sie würde zu einer „systemwidrigen Überregulierung“ führen.
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So funktioniert der Teilverkauf
Das Modell richtet sich vor allem an ältere Eigentümer. Sie verkaufen bis zu 50 Prozent ihrer selbstgenutzten Immobilie an ein Unternehmen und erhalten eine Sofortauszahlung. Im Gegenzug dürfen sie lebenslang darin wohnen.
- Dieses Wohnrecht wird per Nießbrauch im Grundbuch gesichert.
- Für den verkauften Anteil zahlen sie ein monatliches Nutzungsentgelt.
- Die laufenden Instandhaltungskosten tragen sie meist weiterhin.
- Erst später wird die Immobilie verkauft und der Erlös geteilt.
Kritiker bleiben skeptisch
Trotz der neuen Rechtsauffassung halten Verbraucherschützer und die BaFin an ihren Warnungen fest. Sie sehen erhebliche Risiken:
- Hohe Kosten: Das monatliche Nutzungsentgelt gleicht oft einer Miete. Zusätzliche Servicegebühren beim Verkauf schmälern den Vorteil.
- Komplexe Verträge: Die Intransparenz der Vereinbarungen wird kritisiert.
- Risikoverteilung: Die Senioren tragen das volle Wertminderungsrisiko, während sich Anbieter Mindestgewinne sichern.
- Insolvenzgefahr: Eine Pleite des Teilkauf-Unternehmens könnte die verbleibenden Eigentümer in eine schwierige Lage bringen.
Die BaFin warnt seit Langem, dass Werbeversprechen oft nicht gehalten werden.
Ein Gutachten im Spannungsfeld
Die Studie trifft auf ein politisch aufgeladenes Feld. Auf der einen Seite steht eine Branche, die ein wachsendes Bedürfnis bedient: Senioren wollen liquide Mittel aus ihrem „Betongold“ ziehen, ohne ausziehen zu müssen.
Auf der anderen Seite stehen Aufseher, die eine vulnerable Gruppe schützen wollen. Die klare rechtliche Abgrenzung vom Darlehensrecht ist für die Anbieter ein wichtiger Erfolg. Sie liefert ein starkes Argument gegen die Anwendung strenger Kreditvorschriften.
Die Debatte verlagert sich nun. Die Frage lautet: Braucht der Teilverkauf einen eigenen, spezifischen Rechtsrahmen, um Transparenz und Verbraucherschutz zu gewährleisten?
Was kommt jetzt?
Der Bundesverband BVIV sieht sich durch das Gutachten bestätigt und will sich gegen „unpassende“ Regulierung wehren. Verbraucherschützer dürften hingegen auf eine Gesetzeslücke pochen und weiter auf politisches Handeln drängen.
Die Erkenntnisse aus München werden in die Beratungen der Justiz- und Verbraucherschutzministerien einfließen. Für potenzielle Kunden bleibt eine unabhängige, sorgfältige Beratung unerlässlich, um die langfristigen Konsequenzen des komplexen Modells vollständig zu verstehen.
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