Knight Frank: Kampala und Daressalam überholen Nairobi bei Büro-Renditen

Premium-Büros in Ugandas und Tansanias Hauptstädten erzielen höhere Mietrenditen als in Nairobi. Nachhaltigkeitskriterien werden zum entscheidenden Faktor für Mieter und Investoren.

Neue Marktdaten zeigen eine Verschiebung auf Ostafrikas Gewerbeimmobilienmarkt. Laut einer Analyse von Knight Frank erzielen Investoren in Ugandas und Tansanias Hauptstädten höhere Renditen für Premium-Büros als im traditionellen Zentrum Nairobi.

Rendite-Ranking: Wer bietet die besten Erträge?

Die Zahlen für das zweite Halbjahr 2025 sind eindeutig: Kampala und Daressalam liegen mit einer Mietrendite von je 9 Prozent für erstklassige Büroflächen (Grade A) vorn. Nairobi folgt mit 8,5 Prozent. Diese prozentualen Unterschiede spiegeln sich in den absoluten Mietpreisen wider.

In Kampala zahlen Mieter im Schnitt 16,50 US-Dollar pro Quadratmeter monatlich, in Daressalam sind es 15 Dollar. Nairobi bildet mit 13 Dollar das Schlusslicht. Für viele Investoren wird der Blick über die kenianische Grenze damit immer attraktiver.

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Nairobis Markt kämpft mit Altlasten

In der kenianischen Hauptstadt stagnieren die Mieten für Top-Büros seit zwei Jahren. „Das zeigt ein sich einstellendes Gleichgewicht zwischen besserer Nachfrage und den Auswirkungen eines historischen Überangebots“, erklärt Mark Dunford, CEO von Knight Frank Kenia.

Dennoch gibt es positive Signale: Die Auslastung stieg auf 80,3 Prozent. Grund ist eine „Qualitätsflucht“. Unternehmen ziehen aus veralteten Gebäuden in moderne Neubauten um und fordern dabei zunehmend flexible, serviceorientierte Lösungen statt langfristiger Mietverträge. Für Besitzer älterer Immobilien steigt der Modernisierungsdruck.

Zwei Märkte, zwei Geschichten

Warum liegen Kampala und Daressalam bei den Renditen gleichauf? Die Gründe könnten unterschiedlicher nicht sein.

In Kampala herrscht ein Mieter-Markt. Die Preise stagnieren, weil das Angebot massiv wächst – über 100.000 Quadratmeter neue Flächen kamen bis Ende 2025 hinzu. Zudem suchen Mieter kaum noch große Einheiten, sondern konzentrieren sich auf kleinere Flächen.

In Daressalam hingegen läuft es robust. Die Nachfrage ist stabil, die Auslastung stieg von 76 auf geschätzte 80 Prozent. „Das Flächenangebot stimmt hier besser mit dem Wirtschaftswachstum überein“, so Ahaad Meskiri von Knight Frank Tansania.

Der neue Deal-Breaker: Nachhaltigkeit

Ein Trend vereint alle drei Märkte: ESG-Kriterien werden zum entscheidenden Faktor. Multinationale Konzerne, Botschaften und NGOs fordern bei der Standortwahl verbindlich umweltzertifizierte Gebäude.

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Reine Mietkosten treten in den Hintergrund. Stattdessen dominieren Flächeneffizienz, niedrige Betriebskosten und detaillierte Nachhaltigkeitsnachweise die Vertragsverhandlungen. Gebäude ohne diese Standards haben deutlich höhere Leerstände. Für Entwickler sind grüne Technologien und flexible Raumkonzepte vom Bonus zur Pflicht geworden.

Was bedeutet das für die Zukunft?

Die ostafrikanischen Büromärkte bleiben voraussichtlich Mieter-Märkte. Das hohe Angebot, besonders in Kampala und Nairobi, sichert Unternehmen eine starke Verhandlungsposition.

Nachhaltige Renditen werden künftig weniger durch steigende Mieten als durch volle Auslastung in ESG-konformen Gebäuden erzielt. Der Markt reift qualitativ. Während Daressalam aufgrund seiner gesunden Absorption im Fokus von Investoren bleiben dürfte, setzen Nairobi und Kampala auf Modernisierung und Umbau bestehender Immobilien.