Kalifornien: Erbschaften erreichen Allzeithoch auf Immobilienmarkt

Fast jede vierte Immobilie in Kalifornien wird vererbt, was die Kluft zwischen Erben und normalen Käufern zementiert. Steuerliche Anreize wie Proposition 13 halten das Angebot knapp.

Fast jede fierte Immobilie in Kalifornien geht inzwischen durch Erbschaft über den Tisch. Das zeigt eine neue Analyse und markiert einen Rekord. Der Trend zementiert die wachsende Kluft zwischen Erben und normalen Käufern auf dem angespannten Wohnungsmarkt.

Das Analyseunternehmen Cotality ermittelte für das vergangene Jahr einen Anteil von 18 Prozent. Rund 60.000 Eigenheime wurden so übertragen – so viele wie nie seit Beginn der Aufzeichnungen 1995. Zum Vergleich: 2019 lag der Wert noch bei 12 Prozent, der US-Durchschnitt aktuell bei unter 9 Prozent.

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Warum Häuser in der Familie bleiben

Die Zahlen offenbaren einen tiefgreifenden Wandel. In einem Markt, in dem ein Einfamilienhaus im Schnitt fast 900.000 Dollar kostet, entscheidet zunehmend familiäres Vermögen über den Zugang zu Wohneigentum – nicht mehr nur Einkommen und Ersparnisse.

Hinter dem Trend steckt ein komplexes Geflecht aus steuerlichen Anreizen. Kalifornische Hausbesitzer bleiben im Schnitt fast 17 Jahre in ihrem Zuhause, national sind es nur zwölf Jahre. Dieser „Lock-in-Effekt“ wird maßgeblich durch das Steuergesetz Proposition 13 von 1978 befeuert. Es begrenzt den jährlichen Anstieg der Grundsteuer auf nur zwei Prozent. Langjährige Eigentümer zahlen so Steuern auf Basis jahrzehntealter Werte.

Ein weiterer, entscheidender Anreiz ist die Behandlung der Kapitalertragssteuer. Wird eine Immobilie vererbt, wird ihre steuerliche Basis auf den aktuellen Marktwert zurückgesetzt. Für die Erben entfallen so potenziell Hunderttausende Dollar an Steuern auf den Wertzuwachs. Für viele Senioren lohnt sich der Verkauf zu Lebzeiten schlichtweg nicht.

Teufelskreis für Nicht-Erben

Die Folgen für den Markt sind spürbar. Weniger freiwillige Verkäufe bedeuten weniger Angebot. Das hält die Preise hoch und verlangsamt das Transaktionsgeschehen. Während etablierte Eigentümer und Kommunen profitieren, leiden volumenabhängige Branchen wie Makler und Banken.

Für Erstkäufer ohne Erbperspektive wird die Lage dagegen immer aussichtsloser. Experten warnen vor einem sich selbst verstärkenden Teufelskreis: Hohe Preise und steuerliche Hürden halten das Angebot knapp, was die Preise wiederum stützt. Könnte sich hier ein neues „Kastensystem“ verfestigen, das soziale Mobilität erstickt?

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Proposition 19 verschärft den Konflikt

Die Anleitung wurde 2021 durch die umstrittene Proposition 19 zusätzlich angeheizt. Das Gesetz schränkte die Möglichkeit für Kinder stark ein, den niedrigen Grundsteuersatz ihrer Eltern zu übernehmen. Erben müssen die Immobilie nun innerhalb eines Jahres zum Hauptwohnsitz machen, um eine Neubewertung zu vermeiden – und selbst dann gilt eine Wertobergrenze.

Die Folge für viele Familien: ein drastischer Anstieg der jährlichen Grundsteuer, oft um Tausende Dollar. Kritiker sagen, das Gesetz zwinge Erben zum Verkauf des Familiensitzes, weil sie die neuen Abgaben nicht stemmen können. Eine Gegenbewegung formiert sich bereits.

Wohin steuert der Markt?

Der demografische Wandel wird das Thema weiter befeuern. Die Babyboomer-Generation tritt in das Erb-Alter ein. Doch der erwartete „silberne Tsunami“ an Häusern könnte ausbleiben. Statt eines großen Angebotsschubs droht ein langsames Rinnsal innerhalb der Familien.

Könnte die Politik die Wende bringen? Eine Wählerinitiative mit dem Namen „Fix Prop 19“ will die alten, für Erben günstigeren Regeln bei der Wahl 2026 wiederherstellen. Ihr Erfolg könnte die Anreize erneut verschieben. Bis dahin bleibt der Traum vom Eigenheim in Kalifornien für viele eine Frage der Herkunft.