Kärntner Immobilienmarkt: Neubau-Verkäufe bleiben trotz Erholung schwach
18.12.2025 - 23:19:12
Der Kärntner Immobilienmarkt erholt sich – doch der Neubau bleibt außen vor. Während der Handel mit Bestandsimmobilien dank gesunkener Zinsen wieder Fahrt aufnimmt, verharren die Verkaufszahlen bei Neubauprojekten auf historisch niedrigem Niveau. Das zeigen aktuelle Daten der Wirtschaftskammer und führender Maklernetzwerke. Experten sprechen von einer „Marktbereinigung“, die sich bis weit ins Jahr 2026 ziehen könnte.
Die düsteren Prognosen für 2025 haben sich bewahrheitet. Die Fertigstellungszahlen sind massiv eingebrochen. Kamen in den Boomjahren noch rund 2.000 Wohneinheiten pro Jahr auf den Markt, sank diese Zahl 2025 auf unter 1.000.
„Die Kombination aus gestiegenen Baukosten und einer zurückhaltenden Investorenschaft hat zahlreiche Bauvorhaben gestoppt“, erklärt Paul Perkonig von der Wirtschaftskammer Kärnten. Besonders dramatisch ist die Lage im gewerblichen Wohnbau. Die Folge: Das Angebot an neuen Wohnungen schrumpft, was die Preise in diesem Segment paradoxerweise hoch hält.
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Im starken Kontrast dazu steht der Markt für gebrauchte Immobilien. Hier zeichnet sich die Erholung deutlich ab. Nach der „Eiszeit“ der Jahre 2023 und 2024 verzeichneten Makler 2025 wieder ein deutliches Plus bei den Transaktionszahlen.
Treibende Kräfte dieser Entwicklung sind zwei Faktoren:
* Zinsstabilisierung: Die Kreditzinsen haben sich auf einem kalkulierbaren Niveau eingependelt.
* Lockerung der Kreditrichtlinien: Die Anpassung der strengen KIM-Verordnung hat vielen privaten Käufern den Zugang zu Finanzierungen wieder erleichtert.
Diese Käufer weichen massiv auf den Bestandsmarkt aus. Der Grund ist simpel: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für einen Neubau kratzt oft an der 6.000-Euro-Marke. Gut erhaltene Bestandswohnungen sind deutlich günstiger. Für viele Durchschnittsverdiener ist der Neubau schlicht unleistbar geworden.
Stadt-Land-Gefälle: Nur Zentren bleiben aktiv
Die aktuelle Marktanalyse zeigt ein starkes Gefälle zwischen Stadt und Land. Die geringe Bautätigkeit konzentrierte sich fast ausschließlich auf die Ballungszentren Klagenfurt und Villach. Hier ist die Nachfrage aufgrund von Zuzug und Projekten wie der Koralmbahn weiterhin vorhanden.
In den ländlichen Bezirken Kärntens hingegen ist der Neubau fast vollständig zum Erliegen gekommen. Hier dominieren Verkäufe von Einfamilienhäusern aus dem Bestand. Interessant: In touristischen Hotspots wie dem Wörthersee gilt das Luxussegment weiterhin als krisenresistent. Für den normalen Markt in Bezirksstädten wie Wolfsberg bedeutet die Lage jedoch: Ohne signifikante Förderungen starten kaum neue Projekte.
Warum die Neubau-Preise nicht fallen
Viele Kaufinteressenten hofften 2025 auf sinkende Preise im Neubau – eine Hoffnung, die sich kaum erfüllte. Branchenkenner erklären dies mit der starren Kostenstruktur der Bauträger.
Die Grundstückspreise sind nicht signifikant gefallen. Dazu kommen steigende Lohn- und Materialkosten. Diese lassen keinen Spielraum für Rabatte. Ein Bauträger kann eine teuer errichtete Wohnung nicht mit Verlust verkaufen, nur um den Absatz anzukurbeln.
Stattdessen entscheiden sich viele Entwickler für den Verkaufsstopp oder die Umwandlung in Mietobjekte. Das führt zu einer paradoxen Situation: sinkende Verkaufszahlen bei gleichzeitig stagnierenden oder sogar leicht steigenden Neubau-Preisen.
Ausblick 2026: Wird der Neubau wieder attraktiv?
Für das kommende Jahr sind die Erwartungen gemischt. Optimisten in der Wirtschaftskammer hoffen, dass die Talsohle durchschritten ist und neue Wohnbauförderungen des Landes wieder mehr Projekte anschieben.
Die Branche rechnet jedoch damit, dass der durch den Baustopp entstandene Mangel an neuen Wohnungen erst 2026/2027 voll durchschlagen wird. Zieht die Nachfrage durch die wirtschaftliche Erholung weiter an, könnte das knappe Angebot zu einem erneuten Preisschub führen.
Für Käufer bedeutet das: Der Bestandsmarkt bleibt voraussichtlich auch 2026 die attraktivste Option. Der Traum vom Erstbezug könnte ein Luxusgut bleiben.
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