Jahressteuergesetz 2025 bringt Klarheit für Bau-Abschreibungen

Die Bundesregierung schafft endlich Planungssicherheit für Immobilieninvestoren. Nach der Zustimmung des Bundesrats zum Jahressteuergesetz 2025 und dem Rückzug umstrittener Verwaltungsanweisungen stehen die Regeln für die degressive Gebäudeabschreibung nun fest.

Seit Freitag ist es amtlich: Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz 2025 sowie der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen zugestimmt. Damit ist der steuerliche Rahmen des Wachstumschancengesetzes endgültig beschlossen. Diese Gesetzesreife folgt auf einen entscheidenden Schritt des Bundesfinanzministeriums (BMF) Anfang Dezember. Das Ministerium zog seinen umstrittenen Schreiben vom 22. Februar 2023 zurück, der den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für Gebäude stark erschwert hatte.

„Die Kombination aus Rücknahme und Bundesrats-Zustimmung gibt die Klarheit, die uns fast zwei Jahre gefehlt hat“, kommentiert Steuerexperte Dr. Markus Weber aus Berlin. „Investoren können ihre Renditen für das Steuerjahr 2025 jetzt mit verlässlichen Regeln kalkulieren.“

Degressive AfA: Der 5-Prozent-Turbo steht

Herzstück der Neuregelung ist die degressive Abschreibung für Wohngebäude nach Paragraf 7 Absatz 5a EStG. Für Investoren, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 mit dem Bau beginnen oder einen Neubau erwerben, gilt nun verbindlich: Sie können jährlich 5 Prozent degressiv abschreiben.

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Im Gegensatz zur linearen Methode ermöglicht dieses Verfahren in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungsbeträge. Das verbessert die Liquidität – ein entscheidender Faktor im aktuellen Zinsumfeld. Die jetzt bestätigten Regeln sehen vor:
* Wechsel möglich: Steuerpflichtige können jederzeit von der degressiven zur linearen Abschreibung wechseln, sobald der lineare Betrag höher ist.
* Keine Deckelung: Anders als in früheren Entwürfen gibt es keine absolute Obergrenze für den Abschreibungsbetrag pro Quadratmeter.
* Förderfähige Projekte: Der Anreiz gilt ausschließlich für Neubauprojekte und den Kauf von Neubauten innerhalb des Sechs-Jahres-Fensters.

Der Bundesrat lehnte in seiner Sitzung am 19. Dezember zudem eine geplante Einschränkung ab, die die Nachweismethoden für eine kürzere Nutzungsdauer beschränkt hätte.

Ende der „Gutachter-Pflicht“

Ein großer Teil der BMF-Klärung betrifft das Zusammenspiel zwischen der degressiven AfA und der Option, aufgrund einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer abzuschreiben.

Bis zum 1. Dezember 2025 vertrat das Ministerium eine restriktive Auffassung: Für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer als die gesetzlichen 50 Jahre war ein spezialisiertes Bausubstanzgutachten nötig. Diese Praxis war umstritten und wurde auch vom Bundesfinanzhof (BFH) kritisiert.

Mit der offiziellen Rücknahme der Anweisung von 2023 kehrt das BMF nun zu den Grundsätzen des BFH zurück. Seit Ende Dezember 2025 können Steuerpflichtige eine kürzere Nutzungsdauer mit jeder „geeigneten Methode“ nachweisen – also auch mit standardmäßigen Sachverständigengutachten. Diese Änderung ist entscheidend für Investoren, die zwischen der 5-Prozent-degressiven Option und einem möglicherweise höheren linearen Satz abwägen.

Branche begrüßt „Investitions-Booster“

Die Immobilienwirtschaft reagierte positiv auf die Entwicklungen. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) sprach von einer „Wiederherstellung der Planungssicherheit“.

„Die Bestätigung der degressiven AfA-Regeln und der Abbau bürokratischer Hürden wirken als notwendiger Investitions-Booster“, so ein ZDB-Sprecher am Samstag. „Für 2026 geplante Projekte erhalten damit eine stabile Grundlage.“

Experten mahnen jedoch zur Eile: Die degressive AfA ist eine befristete Maßnahme. Da die Regeln für das Steuerjahr 2025 nun feststehen, raten Berater ihren Mandanten, laufende Projekte noch vor dem Jahreswechsel zu prüfen.

Das müssen Steuerpflichtige jetzt wissen

• Prüfauftrag: Alle Bauprojekte, die nach Oktober 2023 begonnen wurden, sollten auf ihre Eignung für die 5-Prozent-degressive AfA überprüft werden.
• Dokumentation: Für ältere Gebäude, für die eine kürzere Nutzungsdauer geltend gemacht wird, gelten die strengen BMF-Vorgaben nicht mehr. Standardgutachten sind ausreichend.
• Zeitfenster: Die degressive Option steht für Projekte zur Verfügung, die vor Oktober 2029 beginnen.

Die neuen Regelungen gelten sofort. Das BMF wird seine internen Anwendungserlasse voraussichtlich im ersten Quartal 2026 anpassen, die gesetzliche Grundlage ist jedoch jetzt gesichert.

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