IW-Studie: Immobilienmarkt driftet regional extrem auseinander
21.03.2026 - 07:20:37 | boerse-global.de
Eine neue Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt ein tief gespaltenes Bild für Deutschlands Immobilienmarkt bis 2035. Während Metropolen und ihr Umland boomen, droht vielen ländlichen Regionen ein deutlicher Wertverlust.
Die Studie im Auftrag des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) analysiert alle 400 deutschen Kreise. Ihr zentrales Ergebnis: Die Ära flächendeckender Preissteigerungen ist vorbei. Stattdessen entscheidet der Standort über Gewinn oder Verlust.
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Boom in den Metropolregionen
Die größten Preissteigerungen erwartet das IW in den großen Metropolregionen und ihrem gut angebundenen Umland. Berlin, Hamburg und Frankfurt werden als Wachstumszentren genannt. Auch in Bayern und Baden-Württemberg steigen die Preise selbst in einigen ländlichen Kreisen kontinuierlich.
Interessant: München selbst zählt nicht zur Spitzengruppe, doch fast das gesamte Umland profitiert. In Nordrhein-Westfalen sticht Köln als einzige Großstadt mit deutlichem Wachstum hervor. Treiber sind wirtschaftliche Stärke, Zuzug und eine junge Bevölkerung.
Absturzgefahr im ländlichen Raum
Im krassen Gegensatz dazu stehen strukturschwache Gebiete. Wo Bevölkerung schrumpft und Arbeitsmarktperspektiven fehlen, sinken oder stagnieren die Immobilienpreise. Betroffen sind weite Teile Ostdeutschlands außerhalb der Metropolen, das Saarland und ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz.
In den am stärksten betroffenen Regionen – wie dem Erzgebirgskreis oder der Vulkaneifel – könnten Immobilien bis 2035 fast ein Fünftel ihres Wertes verlieren. Zusätzlichen Druck bringt der ökologische Strukturwandel für automobil- oder energieintensiv geprägte Regionen.
Demografie wird zum Preistreiber
Die Studie macht deutlich: Die demografische Entwicklung wird zur wichtigsten Einflussgröße. Regionen mit wachsender Bevölkerungs- und Haushaltszahl haben stabile Nachfrage. Schrumpfende Kreise hingegen müssen langfristig mit einem Nachfrageeinbruch rechnen.
Diese Entwicklung verstärkt die wirtschaftliche Lage. Hohe Arbeitsplatzdichte und steigende Einkommen fördern die Zahlungsfähigkeit der Haushalte – und damit die Immobilienpreise. Langfristig trennen diese fundamentalen Standortfaktoren die Gewinner von den Verlierern.
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Politik muss regional denken
Die Ergebnisse sind ein klares Signal an die Wohnungspolitik. Ein pauschaler Ansatz für ganz Deutschland greift zu kurz. In den Wachstumsregionen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe, um den Preisdruck zu dämpfen.
In strukturschwachen Gebieten ist die Herausforderung eine andere. Hier geht es weniger um Neubau als um den Erhalt und die Modernisierung des Bestands. Ziel muss sein, die lokalen Märkte zu stabilisieren und Wertverfall zu begrenzen.
Standort wird zum Schicksal
Für private Käufer und Investoren bedeutet die Entwicklung: Die regionale Analyse wird unerlässlich. Immobilien in starken Wirtschaftsräumen bleiben wertstabile Anlagen. Investitionen in strukturschwachen Gebieten bergen dagegen erhebliche Risiken.
Die flächendeckenden Wertzuwächse der Niedrigzinsära kehren nicht zurück. Stattdessen beginnt eine phase der Ausdifferenzierung. Die Wahl des richtigen Standorts wird zur entscheidenden Frage für den Erfolg jeder Immobilieninvestition in Deutschland.
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