IW-Studie: Deutsche Einfamilienhäuser sind zu groß für ihre Bewohner
23.03.2026 - 01:21:33 | boerse-global.de
Der deutsche Immobilienmarkt steckt in einer paradoxen Krise. Während in den Städten bezahlbarer Wohnraum fehlt, stehen in Einfamilienhäusern tausende Quadratmeter leer. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) zeigt: Zu große Häuser blockieren den Markt.
Der Remanenzeffekt hält Senioren in großen Häusern fest
Ein Hauptproblem ist der sogenannte Remanenzeffekt. Ältere Bewohner bleiben oft nach dem Auszug der Kinder in ihren großen Häusern wohnen. Laut Pestel-Institut bewohnen Seniorenhaushalte im Schnitt fast 70 Quadratmeter pro Kopf. In eigenen Einfamilienhäusern ist der Wert oft noch höher.
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Doch warum ziehen sie nicht um? Häufig fehlen in der gewohnten Nachbarschaft barrierefreie Alternativen. Ein Umzug in eine moderne Mietwohnung wäre für viele zudem teurer als die laufenden Kosten des abbezahlten Eigenheims. Diese Immobilität entzieht dem Markt jährlich tausende Häuser, die eigentlich Familien Platz bieten könnten.
Statistik zeigt klaffende Lücke zwischen Raum und Bedarf
Die Diskrepanz ist enorm: Über 40 Prozent aller Haushalte bestehen aus nur einer Person. Gleichzeitig hat die Mehrheit der deutschen Wohnungen vier oder mehr Zimmer. Besonders im ländlichen Raum bewohnen Alleinlebende oft Häuser mit über 120 Quadratmetern.
Experten des Umweltbundesamtes warnen: Dieser Trend erhöht den ökologischen Fußabdruck massiv. Heizenergie und Flächenverbrauch stehen in keinem Verhältnis zur Nutzerzahl. Die ineffiziente Raumnutzung wird so zum sozialen und ökologischen Problem.
Regionale Schere geht immer weiter auseinander
Die IW-Prognose bis 2035 zeigt ein gespaltenes Bild. In Boomregionen wie Hamburg, München oder Frankfurt steigen die Preise für Bestandshäuser weiter – auch weil der Remanenzeffekt das Angebot künstlich verknappt. Junge Familien werden zunehmend aus dem Markt gedrängt.
Ganz anders sieht es in strukturschwachen Gebieten aus. Hier könnten Einfamilienhäuser bis 2035 fast ein Fünftel ihres Wertes verlieren, warnt das IW. Wenn junge Familien wegen fehlender Jobs nicht nachrücken, droht Leerstand.
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Politik sucht nach Auswegen aus der Blockade
Die Bundesregierung diskutiert nun steuerliche Anreize für Wohnungstausch. Senioren könnten beim Umzug in kleinere Wohnungen unterstützt werden, etwa durch den Wegfall der Grunderwerbsteuer. Auch Modelle wie „Wohnen gegen Hilfe“ werden gefördert.
Ein weiterer Ansatz ist das Programm „Jung kauft Alt“. Es soll Familien den Kauf und die Sanierung von Bestandshäusern erleichtern – durch günstige Kredite und vereinfachte Genehmigungen für Umbauten. Doch Branchenvertreter betonen: Diese Maßnahmen funktionieren nur, wenn gleichzeitig mehr barrierefreie Wohnungen für Senioren entstehen.
Bauzinsen und Erbe verschärfen die soziale Selektion
Die Krise zeigt: Mehr Neubau allein löst das Problem nicht. Solange der Bestand blockiert ist, reißen die Umzugsketten. Finanzexperten weisen auf eine zusätzliche Hürde hin. Die Bauzinsen liegen stabil bei rund 3,7 Prozent.
Für viele Haushalte ist eine Finanzierung nur mit hohem Eigenkapital möglich. Das macht den Zugang zum Eigentum zunehmend von Erbschaften abhängig und verstärkt die soziale Spaltung. Die effiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums wird damit zur drängenden gesellschaftlichen Aufgabe.
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