Immobilienmarkt zeigt historische Zweiteilung zum Jahresende

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt eine deutliche Spaltung: Während Mieten in Metropolen durch Angebotsknappheit weiter steigen, stabilisieren sich die Kaufpreise nach der Korrekturphase.

Mieten in Städten steigen ungebremst, während sich bei Kaufpreisen eine Bodenbildung abzeichnet. Neue Daten offenbaren, wie die Neubau-Krise den Druck auf Metropolen verschärft.

Zum Ausklang des Jahres präsentiert sich der Immobilienmarkt in deutschen Ballungszentren so angespannt wie selten zuvor. Aktuelle Analysen zeichnen das Bild eines zweigeteilten Marktes: Mieter sehen sich historischen Preisanstiegen gegenüber, getrieben durch massive Angebotsknappheit. Bei Wohnimmobilien zum Kauf kehrt dagegen langsam Stabilität ein.

Experten warnen vor einem „Lock-in-Effekt“ in städtischen Lagen. Bestandsmieter verlassen ihre Wohnungen nicht mehr, was den Markt für Neusuchende faktisch austrocknet.

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Mietpreis-Rallye in Metropolen: Kein Ende in Sicht

Die aktuellsten Daten der großen Immobilienportale und Forschungsinstitute bestätigen einen alarmierenden Trend. Die Mietpreise in den Top-7-Städten haben auch im vierten Quartal deutlich angezogen.

Besonders drastisch ist die Lage in Berlin und München. In der Hauptstadt stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich um über 6 Prozent. München nähert sich bei Neuvermietungen in guten Lagen der Marke von 25 Euro pro Quadratmeter. Der Haupttreiber ist nicht mehr die Inflation, sondern die physikalische Knappheit.

„Wir sehen einen Übernachfrage-Schock“, kommentieren Marktbeobachter die Lage. In Städten wie Köln und Düsseldorf kommen auf eine inserierte Mietwohnung mittlerweile hunderte Bewerbungen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wuchs im Jahresvergleich zweistellig, während das Angebot in den Metropolen stagniert oder sogar schrumpft.

Kaufpreise: Die Bodenbildung ist bestätigt

Im Kontrast zum überhitzten Mietmarkt zeigt der Kaufmarkt für Wohnimmobilien klare Anzeichen einer Stabilisierung. Nach den deutlichen Preiskorrekturen der Vorjahre weisen die Indizes darauf hin, dass die Talsohle durchschritten ist.

Bereits im dritten Quartal verzeichneten Wohnimmobilienpreise den ersten leichten Anstieg gegenüber dem Vorquartal seit Beginn der Zinswende. Diese Tendenz hat sich verfestigt. Besonders energieeffiziente Neubauten in Top-Lagen verzeichnen wieder Wertzuwächse.

„Die Schockstarre ist vorbei“, erklären Analysten großer Finanzierer. Käufer und Verkäufer finden wieder zueinander. Die Akzeptanz des neuen Preisniveaus – etwa 10 bis 15 Prozent unter den Höchstständen von 2022 – scheint sich durchgesetzt zu haben.

Neubau-Einbruch als Preistreiber Nummer eins

Die eigentliche Ursache für den anhaltenden Druck in Städten bleibt das dramatische Verfehlen der Neubauziele. Das politische Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, wurde auch in diesem Jahr massiv verfehlt. Branchenverbände prognostizieren, dass die Fertigstellungszahlen auf ein historisches Tief zusteuern.

Die Gründe sind vielfältig:
* Hohe Baukosten: Material- und Lohnkosten verharren auf hohem Niveau.
* Regulatorik: Strenge Energiestandards machen viele Projekte unrentabel.
* Finanzierung: Trotz leichter Entspannung bleiben die Kosten für Projektentwickler hoch.

Diese „Neubau-Lücke“ wirkt wie ein Brandbeschleuniger auf die Mieten. Da kaum neuer Wohnraum entsteht, konkurrieren immer mehr Menschen um den Bestand. Selbst Wohnlagen in den Speckgürteln der Metropolen verzeichnen mittlerweile deutliche Preissteigerungen.

Zinsumfeld: Ein Fenster öffnet sich

Ein entscheidender Faktor für die Stabilisierung der Kaufpreise ist die Geldpolitik. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat mit ihren Zinssenkungen wichtige Impulse gesetzt. Die Bauzinsen, die sich aktuell zwischen 3,3 und 3,8 Prozent für 10-jährige Bindungen bewegen, bieten wieder mehr Planungssicherheit.

Für Kapitalanleger ändert sich dadurch die Kalkulation: Durch die gestiegenen Mieten und die leicht gesunkenen Kaufpreise verbessern sich die Mietrenditen spürbar. In einigen städtischen Lagen ist der „Cashflow-positive“ Immobilienkauf wieder möglich. Das lockt institutionelle Investoren und private Anleger zurück in den Markt.

Ausblick 2026: Was kommt auf Mieter und Käufer zu?

Für das kommende Jahr zeichnen sich klare Trends ab:
1. Mieten: Ein Ende der Fahnenstange ist nicht in Sicht. Analysten erwarten für städtische Lagen weitere Anstiege von 4 bis 6 Prozent.
2. Kaufpreise: Eine moderate Aufwärtsbewegung ist wahrscheinlich, getrieben durch sinkende Zinsen und fehlenden Neubau.
3. Politik: Der Druck auf die Politik, den Neubau anzukurbeln, wird weiter zunehmen.

Kurzfristig bleibt die Lage für Wohnungssuchende in Großstädten prekär. Für Kaufinteressenten mit ausreichend Eigenkapital könnte das aktuelle Zeitfenster jedoch eine der besten Einstiegschancen der letzten drei Jahre darstellen.

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