Immobilienmarkt zeigt erste Erholungszeichen

Der deutsche Immobilienmarkt verzeichnet 2025 steigende Baugenehmigungen und Transaktionszahlen, doch der Wohnraummangel bleibt trotz moderater Preisanstiege das zentrale Problem.

Baugenehmigungen und Transaktionen steigen wieder messbar an. Das belegen aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes und großer Maklerhäuser. Damit zeichnet sich ein Wendepunkt nach Jahren der Zurückhaltung ab. Doch die fundamentale Lage bleibt angespannt: Der Wohnungsbau hinkt dem Bedarf weiter hinterher, und Experten rechnen mit weiteren Preissteigerungen.

Baugenehmigungen: Erstmals wieder aufwärts

Das Statistische Bundesamt meldet für 2025 einen klaren Aufschwung. Die Behörde genehmigte den Bau von rund 238.500 Wohnungen – ein Plus von 10,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Es ist der erste Anstieg seit 2021. Besonders kräftig legten die Genehmigungen für Einfamilienhäuser zu, was auf zurückkehrende private Bauherren hindeutet.

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Doch Vorsicht ist geboten. Eine Genehmigung ist noch keine fertige Wohnung. Branchenverbände warnen vor Finanzierungslücken und regulatorischen Hürden, die Projekte verzögern können. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert sogar sinkende Fertigstellungszahlen für 2026. Grund sind die extrem schwachen Genehmigungszahlen der Vorjahre, die jetzt durchschlagen.

Zinshausmarkt gewinnt an Fahrt

Das Investment-Interesse kehrt zurück. Der aktuelle Marktbericht von Engel & Völkers Research zeigt: Die Handelsaktivität bei Wohn- und Geschäftshäusern hat 2025 deutlich angezogen. Bundesweit gab es rund 38.000 Transaktionen, ein Plus von etwa zehn Prozent. Das Umsatzvolumen belief sich auf schätzungsweise 35 bis 38 Milliarden Euro.

Treiber sind stabilisierte Bauzinsen und attraktive Einstiegspreise. Im vierten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandsimmobilien bei knapp unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Die Mietrenditen in deutschen A-Städten blieben mit 4,1 Prozent robust. Ein Wermutstropfen: Zwei Drittel der inserierten Mehrfamilienhäuser haben die Energieeffizienzklasse E oder schlechter. Investoren müssen Sanierungskosten einkalkulieren.

Preise und Mieten ziehen an

Knappes Angebot und steigende Nachfrage treiben die Preise. Nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) verteuerten sich Wohnimmobilien 2025 im Schnitt um 4,2 Prozent – doppelt so stark wie 2024. In den Metropolen zogen die Preise spürbar an. Spitzenreiter war Frankfurt am Main mit einem Plus von 5,7 Prozent.

Gleichzeitig steigt der Mietdruck. Weil viele den Kauf aufschoben, weichen sie auf den Mietsektor aus. Die Mieten bei Neuverträgen lagen Ende 2025 im Bundesschnitt 3,5 Prozent höher als im Vorjahr. Das Beratungsinstitut Empirica rechnet für 2026 mit einem weiteren Anstieg der Bestandsmieten um drei bis vier Prozent. In westdeutschen Großstädten sind für wirtschaftlichen Neubau mittlerweile rund 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter nötig.

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Da die Mieten bundesweit weiter anziehen, müssen Vermieter genau wissen, welche Erhöhungen rechtlich zulässig und marktgerecht sind. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 liefert Ihnen aktuelle Vergleichsmieten und rechtssichere Begründungshilfen für Ihre Stadt. Hier kostenlosen Mietspiegel-Report 2025 herunterladen

Übergangsphase mit altem Kernproblem

Der Markt befindet sich in einer Übergangsphase. Käufer und Investoren haben sich an das neue Zinsumfeld gewöhnt. Eine Umfrage von JLL zeigt: 65 Prozent der befragten Investoren planen für 2026 mehr Ankäufe als im Vorjahr. 71 Prozent sehen die größten Chancen bei preisangepassten Gelegenheiten.

Doch das Grundproblem bleibt ungelöst: der eklatante Wohnraummangel. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) schätzt den jährlichen Bedarf auf knapp 258.000 neue Wohnungen bis 2040. Andere Studien sprechen von einem aktuellen Defizit von 1,4 Millionen Einheiten. Experten fordern strukturelle Reformen: niedrigere Baukosten, vereinfachte Standards und digitalisierte Genehmigungsverfahren.

Was bedeutet das für Käufer und Investoren?

Analysten erwarten für 2026 einen moderaten Preisanstieg von drei bis vier Prozent. Die Zeiten rasanter Wertsteigerungen sind jedoch vorbei. Für Kaufinteressenten könnte sich das Zeitfenster für günstige Einstiege bei Bestandsimmobilien allmählich schließen.

Private Bauherren profitieren derzeit noch von einer besseren Handwerker-Verfügbarkeit. Für Zinshaus-Investoren bieten sich weiter kalkulierbare Rahmenbedingungen – vorausgesetzt, sie rechnen die Sanierungskosten älterer Gebäude präzise ein. Der Markt zeigt sich resilient, doch die Herausforderungen beim Bau bezahlbaren Wohnraums bleiben gewaltig.