Immobilienmarkt trotzt steigenden Bauzinsen

Die Kreditvergabe für Wohnimmobilien stieg 2025 deutlich an, während die Preise moderat steigen. Experten sehen die anhaltende Wohnraumknappheit als zentralen Preistreiber.

Deutsche Banken vergeben wieder deutlich mehr Kredite für Wohnimmobilien. Trotz jüngster Zinsanstiege zeigt der Markt überraschende Resilienz – die Nachfrage nach Betongold bleibt ungebrochen.

Aktuelle Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) belegen den Trend: Im vergangenen Jahr stieg das Volumen neu ausgereichter Immobiliendarlehen um 15,7 Prozent auf 148,6 Milliarden Euro. Besonders Wohnimmobilien waren gefragt, hier legte die Kreditvergabe um 17,5 Prozent auf 92,6 Milliarden Euro zu.

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Das Wachstum erstreckte sich über alle Segmente. Bei Mehrfamilienhäusern schnellte das Kreditvolumen sogar um 27,4 Prozent nach oben. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser (+16,3 %) sowie Eigentumswohnungen (+15,6 %) verzeichneten deutliche Zuwächse.

Geopolitische Spannungen treiben Zinsen an

Doch die wiedererstarkende Nachfrage trifft auf ein schwieriges Umfeld. Der jüngste Konflikt im Iran hat die Kapitalmärkte bewegt und die Bauzinsen erneut in die Höhe getrieben. Rund 70 Prozent der Baufinanzierer haben ihre Konditionen bereits angepasst.

Als wichtige Orientierungsgröße dienen die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Sie erreichten kürzlich den höchsten Stand seit 2011. Selbst die staatliche KfW zog bei mehreren Förderprogrammen nach – auch bei Krediten für klimafreundliche Neubauten.

Trotzdem liegt der repräsentative Zins für eine zehnjährige Finanzierung weiter unter vier Prozent. Experten raten Kaufinteressenten, das aktuelle Niveau genau zu prüfen. Könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Entscheidung sein?

Preise steigen wieder moderat

Parallel zur Kreditnachfrage erholt sich auch die Preisentwicklung. Nach Rückgängen in den Jahren 2022 und 2023 steigen die Preise seit Anfang 2025 wieder moderat. Der vdp-Immobilienpreisindex verzeichnete im vierten Quartal 2025 ein Plus von 3,0 Prozent im Jahresvergleich.

Für 2026 prognostizieren Experten weitere Steigerungen von drei bis vier Prozent. Im Durchschnitt kosten Eigentumswohnungen derzeit 3.520 Euro pro Quadratmeter – damit liegen sie noch unter den Spitzenwerten von 2022.

Die Entwicklung verläuft jedoch nicht einheitlich. Während Metropolregionen weiter wachsen, könnten strukturschwächere Regionen stagnierende oder sogar rückläufige Preise erleben.

Wohnraumknappheit als Preistreiber

Ein entscheidender Faktor bleibt die anhaltende Wohnraumknappheit. Der Neubau ist in den vergangenen Jahren stark eingebrochen und kann den Bedarf nicht decken. Für 2026 werden sogar noch niedrigere Fertigstellungszahlen erwartet.

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Eine signifikante Erholung beim Bauen ist frühestens 2027 oder 2028 in Sicht. Diese Knappheit treibt die Preise und macht den Kauf für viele Haushalte trotz höherer Zinsen attraktiv. Er bietet eine Absicherung gegen weiter steigende Mieten.

In westdeutschen Großstädten liegt die kalkulatorische Miete bei einem Zinsniveau von 3,6 Prozent bereits bei rund 20 Euro pro Quadratmeter. An Hochpreisstandorten wird diese Marke deutlich überschritten.

Was Käufer jetzt beachten sollten

Im aktuellen Umfeld ist eine solide Finanzierungsstrategie entscheidend. Experten betonen die Bedeutung von ausreichend Eigenkapital – es beeinflusst die Darlehenskonditionen maßgeblich. Auch die Wahl der Zinsbindung spielt eine wichtige Rolle.

Viele Eigentümer profitieren zudem von bereits geleisteten Tilgungen und gestiegenen Immobilienwerten. Das wirkt sich positiv auf die Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung aus. Die tatsächliche Mehrbelastung durch higher Zinsen fällt so oft moderater aus als befürchtet.

Staatliche Förderungen wie die gesenkten KfW-Zinsen für energieeffiziente Neubauten schaffen zusätzliche Anreize. Sie können die Nachfrage nach umweltfreundlichen Immobilien weiter ankurbeln.