Immobilienmarkt: Österreich kehrt 2025 zur Normalität zurück

Wien – Der österreichische Immobilienmarkt erlebt eine deutliche Trendwende. Nach zwei Jahren Flaute treiben das Ende der KIM-Verordnung und stabile Zinsen die Nachfrage wieder an.

Die Zurückhaltung ist vorbei. Makler und Banken verzeichnen wieder steigende Transaktionszahlen, die Preise ziehen in begehrten Lagen an. Für Käufer und Investoren markiert das vierte Quartal 2025 einen Wendepunkt: Der Markt ist zurück.

Der wichtigste Treiber der Erholung? Das Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025. Die seit August 2022 geltenden strengen Kreditregeln – begrenzte Schuldendienstquote, hohe Eigenmittelanforderungen – wurden vom Finanzmarktstabilitätsgremium nicht verlängert.

Seit Juli agieren Banken wieder flexibler. Junge Familien und Ersterwerber, die zuvor an den starren Hürden scheiterten, kehren auf den Markt zurück. Finanzierungsdienstleister wie Infina bestätigen: Die Nachfrage nach Wohnbaukrediten hat im zweiten Halbjahr spürbar angezogen.

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Die Zahlen sprechen für sich

Die erhöhte Nachfrage schlägt auf die Preise durch. Nach Stagnation 2024 kehrt der Markt zum Wachstum zurück:

• Q3 2025: Preisanstieg von 1,3 Prozent österreichweit (Raiffeisen Research)
• Erstes Halbjahr: Plus von 2,8 Prozent bei Eigentumswohnungen (RE/MAX-ImmoSpiegel)
• Hotspots: Wien, Salzburg und Innsbruck verzeichnen den stärksten Preisdruck

Besonders Neubauprojekte verteuern sich deutlich. Der Grund: gestiegene Baukosten und knappes Angebot. Experten warnen bereits vor einer Angebotslücke 2026, da während der Krisenjahre 2023/2024 kaum gebaut wurde.

EZB schafft Planungssicherheit

Die Europäische Zentralbank hat ihren Zinssenkungszyklus weitgehend abgeschlossen. Der Einlagezinssatz liegt bei etwa 2,00 Prozent – das schafft Stabilität für Kreditnehmer.

Die Inflation im Euroraum gilt als gebändigt. Die EZB erwartet für 2025 durchschnittlich 2,1 Prozent. Bauzinsen für Fixkredite liegen deutlich unter den Höchstwerten der Vorjahre. Historisch betrachtet bleiben sie attraktiv.

Österreich schlägt Deutschland

Die Entwicklung steht in starkem Kontrast zu Ende 2024. Damals herrschte Pessimismus, Branchenvertreter warnten vor einem “Stillstand”. Diese Befürchtungen haben sich nicht bewahrheitet.

Im Vergleich zu Deutschland, wo die Preise in einigen Segmenten stärker unter Druck gerieten, profitiert Österreich von stabilerer Nachfrage und rechtzeitigem regulatorischen Gegensteuern. Der Markt bleibt aber differenziert: Energieeffiziente Neubauten und sanierte Objekte in A-Lagen boomen. Unsanierte Altbestände mit hohem Energieverbrauch tun sich weiterhin schwer.

2026: Verknappung trifft auf Nachfrage

Analysten erwarten eine Fortsetzung des positiven Trends. Wohnraumknappheit in den Städten und eine sich erholende Konjunktur werden die Preise weiter treiben.

Die größte Herausforderung liegt auf der Angebotsseite. Viele Bauprojekte lagen zwei Jahre auf Eis. Steigende Nachfrage trifft auf verknapptes Angebot – das könnte den Preisauftrieb beschleunigen. Für Kaufinteressenten könnte das aktuelle Zeitfenster Ende 2025 die letzte günstige Gelegenheit sein, bevor die Verknappung voll durchschlägt.

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