Immobilienmarkt in der Zwickmühle: Preise steigen, Bauprojekte stocken

Während Bauprojekte stocken und Materialkosten steigen, ziehen die Kaufpreise für Bestandsimmobilien wieder an. Die Politik plant eine Mietrechtsreform.

Während die Kaufpreise wieder anziehen, kämpfen Bauprojekte mit unerwarteten Problemen.

Ein aktuelles Beispiel: das Erfurter Malzquartier. Im zweiten Bauabschnitt liegen die Arbeiten auf Eis. 163 geplante Wohnungen können nicht wie geplant fertiggestellt werden. Grund sind Überraschungen bei den Fundamentarbeiten. Wann es weitergeht? Unklar.

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Baustopp in Erfurt, Flaute in Hessen

Der Fall aus Thüringen ist kein Einzelfall. In Hessen stagnierten die Baugenehmigungen im Februar 2026. Nur 1.130 Wohnungen wurden genehmigt – ein mageres Plus von 1,7 Prozent zum Vorjahr.

Zwar stiegen die Genehmigungen 2025 insgesamt um 22 Prozent. Doch das Niveau von 2021 wird immer noch um 40 Prozent verfehlt. Die Unterschiede sind krass: Frankfurt legte um 38 Prozent zu, Wiesbaden verlor 25 Prozent.

Hinzu kommen massive Kostensteigerungen. Im März 2026 verteuerten sich Baumaterialien im Großhandel um 4,1 Prozent. Treiber ist laut Ökonomen der Iran-Konflikt, der Rohstoffe und Logistik verteuert.

Kaufpreise ziehen an, Mieten flachen ab

Trotz der Baukrise: Bestandsimmobilien werden wieder teurer. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Preise um 3,3 Prozent zum Vorjahr. Für 2026 prognostiziert der BVR ein Plus von 3,1 Prozent.

Käufer achten zunehmend auf Energieeffizienz. Sie wird zum preisbestimmenden Faktor.

Anders sieht es bei den Mieten aus. Im ersten Quartal 2026 stiegen sie nur um 0,5 Prozent zum Vorquartal. Auf Jahressicht waren es 2,9 Prozent – der niedrigste Anstieg seit Ende 2021. In Berlin sanken die Mieten sogar um 1,8 Prozent. München bleibt mit 23,56 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt.

Der Grund: der Lock-in-Effekt. Mieter bleiben in ihren alten Verträgen, weil Neumietverträge deutlich teurer sind. Die Zahl klassischer Inserate sank seit 2015 um 22 Prozent. Dafür hat sich das Angebot an möblierten Wohnungen in Metropolen mehr als verdreifacht.

Politik reagiert: Mietrechtsreform in der Pipeline

Bundesjustizministerin Hubig legte im Februar 2026 einen Entwurf zur Mietrechtsreform vor. Die Pläne:

• Möblierungszuschlag auf maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete begrenzen
• Offenlegungspflicht für Vermieter
• Indexmietsteigerungen auf 3,5 Prozent pro Jahr deckeln
• Kurzzeitverträge nur noch bis sechs Monate von der Mietpreisbremse ausgenommen

Der Eigentümerverband Haus & Grund kritisiert die Pläne scharf. Sie gefährdeten die Rentabilität von Investitionen.

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Milliarden für den Wohnungsbau

Während private Projekte stocken, fließt Geld in den geförderten Wohnungsbau. Am 27. April 2026 unterzeichneten die EIB und die Berliner HOWOGE einen Kreditrahmen über 500 Millionen Euro. Es ist die größte Einzelfinanzierung der EIB für Wohnungsbau in Deutschland seit einem Jahrzehnt. Bis 2029 sollen so 3.200 Wohneinheiten in Berlin entstehen, mindestens zur Hälfte gefördert.

Auch Kommunen legen nach. Bielefeld bewilligte 2025 eine Rekordsumme von 94 Millionen Euro für 607 Wohnungen. In Wermelskirchen fließen knapp fünf Millionen Euro in Gruppenwohnplätze und Mietwohnungen – obwohl der Bedarf mit 43 Millionen Euro das Budget von 15 Millionen weit übersteigt.

Demografie als Zeitbombe

Neben den aktuellen Problemen droht langfristiges Ungemach. Eine ING-Studie prognostiziert bis 2040 einen Bevölkerungsrückgang um 2,5 Millionen Menschen. Die Erwerbsbevölkerung schrumpft sogar um mehr als fünf Millionen.

Gleichzeitig werden die Haushalte kleiner. Die durchschnittliche Größe liegt bei 1,95 Personen. Die Folge: In ländlichen Regionen droht Leerstand, in Ballungszentren bleibt die Wohnungsknappheit. Ökonomen warnen vor den Effekten der Landflucht und Alterung.

Lichtblicke am Horizont?

Ganz düster ist die Lage nicht. In Potsdam planen Projektentwickler bis zu 1.000 neue Wohnungen im Kirchsteigfeld. Der erste Spatenstich könnte 2027 erfolgen.

Und: Eine Investorenbefragung von Cushman & Wakefield vom 27. April 2026 sieht Deutschland auf Platz eins der bevorzugten Standorte für Wohnimmobilieninvestitionen in Europa.

Die kurzfristige Entwicklung hängt jedoch von der Zinspolitik der EZB ab. Für April 2026 erwarten Experten eine weitere Zinserhöhung. Das würde die Kreditrichtlinien weiter verschärfen.

Für Projekte wie das Erfurter Malzquartier heißt das: Neben den Problemen am Fundament bleiben auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen schwierig. Experten fordern daher den Abbau bürokratischer Hürden – so wie zuletzt auf dem Wirtschaftsflächengipfel Ruhr gefordert.