Immobilienmarkt: Fenster für Käufer öffnet sich – aber nicht für lange

Starke Reallohnzuwächse und stabile Zinsen verbessern die Finanzierbarkeit von Wohneigentum in Österreich. Ein drohender Neubauengpass könnte die günstige Phase jedoch bald beenden.

Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Österreich kehrt zurück. Kräftige Reallohnzuwächse und stabile Zinsen machen den Kauf wieder attraktiver. Doch ein drohender Angebotsengpass könnte das Zeitfenster bald schließen.

Aktuelle Analysen führender Banken zum Jahreswechsel zeigen eine Trendwende. Nach Jahren der Stagnation verbessert sich die Finanzierbarkeit für viele Haushalte spürbar. Marktbeobachter sprechen vom „Ende der Eiszeit“, mahnen aber zur Eile.

Reallöhne holen kräftig auf

Der entscheidende Treiber ist die gestiegene Kaufkraft. Seit 2022 sind die verfügbaren Haushaltseinkommen um rund 23,5 Prozent gestiegen – deutlich mehr als die Inflation. Gleichzeitig korrigierten die Immobilienpreise um bis zu fünf Prozent.

Diese gegenläufige Entwicklung schließt die Schere zwischen Einkommen und Preisen. Im Vergleich zu den Höchstständen der Pandemiejahre hat sich die reale Leistbarkeit um fast 30 Prozent verbessert. Für viele rückt der Eigenheim-Traum wieder in Reichweite.

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Zinsen geben Planungssicherheit

Auch die Finanzierungkosten haben sich beruhigt. Nach den turbulenten Anstiegen pendelt sich der Zins für neue Wohnbaukredite derzeit bei etwa 3,4 Prozent ein. Die Ära der Nullzinsen ist zwar vorbei, doch die Stabilität gibt Sicherheit zurück.

Die Folge: Die Kreditnachfrage zieht deutlich an. Im zweiten Halbjahr 2025 stieg das Finanzierungsvolumen um über 50 Prozent im Jahresvergleich. Besonders Fixzinsdarlehen sind gefragt, um das aktuelle Niveau langfristig abzusichern.

Neubau-Lücke droht Preise zu treiben

Trotz der positiven Signale lauert auf der Angebotsseite das nächste Problem. Die Neubauzahlen brechen massiv ein. Wurden 2022 noch über 70.000 Wohneinheiten fertiggestellt, könnten es 2026 weniger als 50.000 sein.

Diese Verknappung trifft auf wachsende Bevölkerung und steigende Nachfrage. Analysten prognostizieren für 2026 bereits Preisanstiege von 2,5 bis 3 Prozent. In Ballungszentren wie Wien oder Salzburg könnte sich der Wettbewerb deutlich verschärfen.

Miet-Explosion erhöht Kaufdruck

Der Markt hat sich zudem gespalten. Während energieeffiziente Neubauten preisstabil bleiben, stehen unsanierte Bestandsimmobilien weiter unter Druck. Gründe sind hohe Energiekosten und strengere Vorgaben wie die KIM-Verordnung.

Die Mietpreise kennen dagegen nur eine Richtung: steil nach oben. Viele potenzielle Käufer wichen in den letzten Jahren in den Mietmarkt aus – und trieben die Preise in die Höhe. Das erhöht nun zusätzlich den Druck, in Eigentum zu investieren.

2026 wird zum Jahr der Entscheidung

Experten erwarten für dieses Jahr eine moderate Erholung der Verkaufszahlen. Das aktuelle „Fenster der Gelegenheit“ für Käufer mit stabilen Zinsen und noch moderaten Preisen könnte jedoch begrenzt sein.

Schon in der zweiten Jahreshälfte dürfte die Neubau-Knappheit stärker durchschlagen. Der Käufermarkt der vergangenen 18 Monate dreht sich langsam wieder – zumindest in begehrten Lagen. Wer finanzieren kann, sollte nicht zu lange zögern.

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