Immobilienmarkt: Erben-Welle drückt Preise für Altbauten

Die “Welle der Erben” trifft den deutschen Immobilienmarkt mit voller Wucht. Makler verzeichnen einen deutlichen Anstieg von geerbten Altbauten zum Verkauf. Für viele Erben wird das Erbe zur Belastung: Hohe Sanierungskosten und Erbschaftssteuer zwingen sie zum Verkauf – und drücken die Preise.

Besonders ältere Ein- und Zweifamilienhäuser der Energieklassen G oder H fluten die Portale. Der Absender ist oft eine Erbengemeinschaft. Was früher als “Betongold” galt, wirkt heute wie ein gestrandetes Investitionsgut. Die Kombination aus Sanierungszwang und gestiegenen Zinsen überfordert viele Erben finanziell.

Ein Haupttreiber ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Für viele, die Immobilien 2023/24 erbten, läuft nun die Übergangsfrist ab. Sie müssen veraltete Heizungen tauschen und Decken dämmen. Die Kostenschätzungen für eine GEG-konforme Sanierung überfordern oft die Liquidität von Erbengemeinschaften.

Die Folge: Viele Objekte werden “wie besehen” auf den Markt geworfen. Das schafft ein Überangebot an sanierungsbedürftigen Häusern. Käufer mit Eigenkapital und handwerklichem Know-how haben dadurch eine starke Verhandlungsposition. Der Markt spaltet sich: Während energieeffiziente Neubauten preisstabil bleiben, müssen Verkäufer von “Energieschleudern” deutliche Abschläge hinnehmen.

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Die steuerliche Falle für “illiquide Millionäre”

Auch der Fiskus setzt die Erben unter Druck. Durch die frühere Preisrallye sind die Verkehrswerte vieler Häuser stark gestiegen. In Ballungsräumen werden die steuerlichen Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind oft schon durch ein Einfamilienhaus überschritten.

Es entsteht das Phänomen der “illiquiden Millionäre”: Erben besitzen auf dem Papier viel, haben aber nicht das Bargeld für die Erbschaftssteuer. Da Banken unsanierte Altbauten nur vorsichtig beleihen, bleibt oft nur der Notverkauf. Diese Entwicklung beschleunigt sich aktuell und wirkt besonders in ohnehin streitanfälligen Erbengemeinschaften als Verkaufskatalysator.

Paradoxe Marktlage: Neubau-Krise trifft Bestands-Flut

Die Situation wird durch die anhaltende Schwäche im Neubau verschärft. Das Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde auch 2025 deutlich verfehlt. Der Bestand ist damit die einzige Angebotsquelle.

Das führt zu einem Paradox: In Metropolen fehlt Wohnraum, gleichzeitig stehen geerbte Häuser in Speckgürteln länger leer. Grund ist die Kluft zwischen den Preisvorstellungen der Erben und der Zahlungsbereitschaft der Käufer. Diese rechnen den kompletten Sanierungsaufwand heute fest in ihr Kaufpreisangebot ein. Erben, die emotional an den Höchstpreisen von 2021 hängen, erleben ein böses Erwachen.

Das Ende des “Betongolds” als Selbstläufer

Die Entwicklung markiert eine Zäsur. Die geerbte Immobilie ist kein Ticket zur finanziellen Freiheit mehr, sondern ein komplexes Asset, das aktives Management erfordert. Der Wert definiert sich 2026 primär über den energetischen Zustand – nicht mehr nur über die “Lage, Lage, Lage”.

Analysten sehen diese Korrektur jedoch als notwendig an. Sie führt dazu, dass der überalterte Gebäudebestand in die Hände jüngerer, investitionsbereiter Eigentümer gelangt. Diese setzen die Energiewende im Gebäudesektor praktisch um. Die “Generation Erben” wird so zum unfreiwilligen Mobilisierer von Immobilien.

Ausblick: Das Jahr der Renovierungs-Chance

Für 2026 erwarten Experten eine Stabilisierung der Verkaufszahlen, aber auf einem neuen Preisniveau für Altbauten. Die anfängliche Schockstarre der Verkäufer löst sich auf, denn leerstehende Häuser verursachen weiter Kosten.

Für Kaufinteressenten mit Eigenkapital und gutem Handwerker-Netzwerk bieten sich exzellente Einstiegschancen. Die “Generation Erben” wird zum wichtigsten Lieferanten für den Markt und definiert die Preisfindung für den gesamten Bestand neu. Es ist zu erwarten, dass Banken spezielle Sanierungskredite stärker bewerben, um diese Transaktionen zu finanzieren.

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