Immobilienmarkt: Baugenehmigungen steigen, Mieten klettern weiter

Die Zahl neuer Baugenehmigungen nimmt erstmals seit Jahren zu, während Mieten weiter steigen und die Kaufpreise sich stabilisieren. Experten sehen keinen akuten Blasenplatz, aber eine anhaltende Knappheit an Wohnraum.

Der deutsche Immobilienmarkt sendet widersprüchliche Signale. Neue Zahlen zeigen einen Anstieg der Baugenehmigungen, doch für Mieter und Käufer bleibt die Lage angespannt. Hohe Mieten, eine Neubau-Flaute und unsichere Zinsen zeichnen das Bild eines Marktes im Umbruch.

Erster Anstieg seit Jahren – aber zu wenig

Das Statistische Bundesamt meldet für 2025 einen Lichtblick: 238.500 neue Wohnungen wurden genehmigt, ein Plus von 10,8 Prozent. Es ist der erste Anstieg seit 2021. Doch Experten warnen: Bis sich das in mehr Wohnraum niederschlägt, können Jahre vergehen. Die Kluft zum Regierungsziel von 400.000 Wohnungen jährlich bleibt riesig. Für 2026 prognostizieren Analysten nur 215.000 Fertigstellungen.

Gespaltene Preisentwicklung

Die Lage für Käufer und Mieter könnte unterschiedlicher nicht sein. Nach einer Korrekturphase stabilisieren sich die Kaufpreise. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) verzeichnete 2025 sogar einen Anstieg um 4,0 Prozent. Getrieben wird das vom anhaltenden Wohnraummangel. Allerdings ist die Entwicklung ein Zwei-Klassen-Markt: Energieeffiziente Häuser in Metropolen wie Frankfurt legen zu, unsanierte Gebäude auf dem Land drohen mit Wertverlust.

Für Mieter sieht es düster aus. Die Angebotsmieten sind zu Jahresbeginn 2026 erneut gestiegen. In Großstädten wie Hamburg oder Leipzig erwarten Experten weitere Steigerungen von bis zu fünf Prozent. Die Mietbelastung frisst in Ballungsräumen oft über 30 Prozent des Haushaltseinkommens auf.

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Warum der Neubau stockt

Die Hauptursache für die Knappheit ist die tiefe Krise im Neubau. 2024 wurden nur 252.000 Wohnungen fertig – bei einem Bedarf von 375.000. Was bremst die Bauherren aus? Die Gründe sind vielfältig: explodierte Materialkosten, hohe Bauzinsen, Fachkräftemangel und bürokratische Genehmigungsverfahren.

Die Zinsen bleiben ein entscheidender Bremsklotz. Obwohl der EZB-Leitzins gesunken ist, liegen Bauzinsen für zehnjährige Darlehen bei etwa 3,7 Prozent. Diese hohen Finanzierungskosten schrecken private und gewerbliche Investoren ab. Politische Initiativen wie der „Bau-Turbo“ wirken nur langsam.

Droht jetzt die Immobilienblase?

Trotz der Herausforderungen sehen Experten keine akute Gefahr einer platzenden Blase. Der Grund ist simpel: Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Dieser strukturelle Wohnraummangel stützt die Preise. Der Markt durchläuft eher eine Normalisierung nach der langen Niedrigzinsphase.

Die Spreizung nimmt zu: Gute Lagen mit modernen Immobilien sind gefragt, Sanierungsfälle verlieren an Wert. Für Käufer bedeutet das: Die Auswahl von Lage und Objektqualität ist entscheidender denn je. Spektakuläre Renditen wie in den Boomjahren sind vorbei, das Risiko ist aber auch gesunken.

Wann kommt die Entspannung?

Eine schnelle Besserung ist nicht in Sicht. Experten erwarten für 2026 steigende Mieten und seitwärts tendierende Kaufpreise. Die gestiegenen Baugenehmigungen wirken erst mit Verzögerung. Der Druck auf die Politik bleibt hoch. Laut werden Forderungen nach einer Reform der Mietpreisbremse, Senkungen der Grunderwerbsteuer und staatlichen Bürgschaften.

Ohne eine deutliche Beschleunigung des Neubaus wird bezahlbarer Wohnraum in den Ballungszentren weiter Mangelware bleiben. Die soziale Frage auf dem Wohnungsmarkt verschärft sich.

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