Immobilienmarkt 2026: Zwischen Bauboom und Käuferzurückhaltung

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt ein gespaltenes Bild mit starken regionalen Preisunterschieden. Während Baugenehmigungen zulegen, bremsen hohe Kosten und Energiepreise die Dynamik, und der Mietmarkt verliert an Schwung.

Baugenehmigungen stiegen zuletzt stark an, doch steigende Zinsen und hohe Kosten bremsen die Dynamik. Gleichzeitig halten knappe Angebote in den Metropolen die Preise stabil.

Experten wie vom Kieler Institut für Weltwirtschaft beobachten eine Phase der Konsolidierung. Die Hoffnung auf einen flächendeckenden Bauboom trifft auf die Realität hoher Baukosten und einer volatilen Energieversorgung.

Baugenehmigungen steigen – aber nicht überall

Im Herbst 2025 meldeten Statistiker einen kräftigen Aufschwung: Die Zahl der Baugenehmigungen legte um rund 30 Prozent zu. Große Player wie Vonovia reagierten und planten etwa 3.000 neue Wohneinheiten.

Doch der Trend ist nicht bundesweit. Sachsen-Anhalt verzeichnete 2025 einen Rückgang um 15 Prozent. Auch in Bayern gingen die Genehmigungszahlen zuletzt stark zurück. Hohe Kosten und das Zinsumfeld wirken als Bremsklötze.

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Die fertiggestellten Wohnungen je 10.000 Einwohner erreichten 2024 einen Tiefstand. Das verschärft die Lage auf dem Mietmarkt weiter. Trotz des im Oktober 2025 beschlossenen „Bau-Turbos“ zur Bürokratieabbau bleibt die Umsetzung mühsam. In Rostock planen Genossenschaften zwar 280 Wohnungen, der Baubeginn für größere Projekte ist dort aber erst für 2027 avisiert.

Energiekrise erhöht den Kostendruck

Neue geopolitische Spannungen erschweren die Kalkulation. Die Blockade der Straße von Hormus im April 2026 treibt Experten zufolge die Energiepreise. Wirtschaftsforscher wie Clemens Fuest rechnen mit steigenden Ölpreisen, was Transport- und Materialkosten weiter verteuert.

Bundeskanzler Merz kündigte die Einberufung des Nationalen Sicherheitsrates an, um die Kraftstoffversorgung zu sichern. Die Volatilität der Energiepreise raubt der Bauwirtschaft die Planungssicherheit. Zwar sanken Dieselpreise Mitte April auf etwa 2,24 Euro, sie liegen aber deutlich über dem Niveau von vor zwei Jahren.

Preisschere zwischen Regionen und Segmenten

Die Preise für Bestandsimmobilien zeigen eine starke Spreizung. In Bonn kosten Wohnungen im Schnitt 4.290 Euro pro Quadratmeter, Häuser 4.415 Euro. In Bochum hingegen verharrten die Preise im ersten Quartal 2026 nahezu auf Vorjahresniveau. Hier liegen die Median-Preise bei 3.208 Euro für Häuser und 2.643 Euro für Wohnungen.

Besonders deutlich wird die Schere bei exklusiven Lagen. In Bielefeld kosten Spitzenlagen über 4.100 Euro pro Quadratmeter. Bundesweit reicht die Spanne bei Altbauten von Schnäppchen unter 900 Euro in Plauen bis zu Luxusobjekten in München-Neuhausen für über 20 Millionen Euro.

Der Mietmarkt zeigt erste Ermüdungszeichen. Der GREIX-Index wuchs im ersten Quartal 2026 nur noch um 2,9 Prozent – der niedrigste Wert seit über vier Jahren. In Berlin sanken die Mieten sogar um 1,8 Prozent. Trotzdem bleibt das Niveau in Städten wie München mit über 23 Euro pro Quadratmeter eine enorme Belastung.

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Soziale Folgen: Verdrängung und geringe Einkommen

Die angespannte Lage hat soziale Konsequenzen. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft identifizierte Offenbach als Stadt mit dem bundesweit niedrigsten bereinigten Realeinkommen (21.430 Euro). Hohe Mieten führen zu Verdrängung. Soziale Einrichtungen berichten, dass selbst Senioren kaum noch in kleinere, bezahlbare Wohnungen wechseln können.

Gleichzeitig nahmen reguläre Mietinserate seit 2015 um rund 22 Prozent ab. Das Angebot an möblierten, unbefristeten Wohnungen in Top-Städten stieg hingegen massiv. Das erschwert die Suche für Geringverdiener zusätzlich.

Politik zwischen Turbo und Haushaltsfragen

Die politische Reaktion ist zweigeteilt. Während der „Bau-Turbo“ Genehmigungen beschleunigen soll, sorgen Haushaltsfragen für Koalitionsspannungen. Bundesfinanzminister Klingbeil verwies auf fehlende Spielräume. Diese Engpässe betreffen indirekt auch die soziale Wohnraumförderung.

Bürokratie und Baurecht bremsen weiter. Fälle von angeordneten Abrissen wegen geringfügiger Grenzverletzungen zeigen die Komplexität. Positiv entwickelt sich hingegen die energetische Infrastruktur. In Bülstedt wird über einen Solarpark entschieden, der über 16.000 Haushalte versorgen soll.

Volatiler Ausblick für 2026

Branchenexperten erwarten eine Fortsetzung der wechselhaften Entwicklung. Das IfW hält neue Preis-Höchststände für möglich. Die aktuelle Käuferzurückhaltung wegen der Lebenshaltungskosten wirkt jedoch dagegen.

Entscheidend wird sein, ob die gestiegenen Baugenehmigungen in zügige Baubeginne münden. Die Branche blickt gespannt auf Zinspolitik und bürokratische Erleichterungen. Solange jedoch jedes dritte Bauprojekt stornierungsgefährdet bleibt, wird die Lücke zwischen Bedarf und Angebot in Ballungsräumen wohl bestehen bleiben.