Immobilienmarkt 2026: Zinswende gestoppt, Preise stagnieren

Steigende Finanzierungskosten bremsen den deutschen Immobilienmarkt, während die Preise seitwärts tendieren und regionale Unterschiede zunehmen. Energieeffizienz wird zum entscheidenden Preisfaktor.

Bauzinsen steigen wieder und bremsen den deutschen Immobilienmarkt. Aktuelle Daten zeigen eine Seitwärtsbewegung der Preise bei wachsender regionaler Kluft. Verantwortlich sind geopolitischen Spannungen und steigende Energiekosten.

Bauzinsen jagen wieder Richtung 4 Prozent

Die Hoffnung auf sinkende Finanzierungskosten ist erstmal gedämpft. Als Reaktion auf die eskalierenden Konflikte im Nahen Osten sind die Energiepreise sprunghaft gestiegen. Das treibt die Inflationserwartungen – und damit auch die Bauzinsen nach oben.

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Aktuelle Konditionen für zehnjährige Darlehen bewegen sich zwischen 3,6 und 4,2 Prozent. Experten halten ein Durchbrechen der Vier-Prozent-Marke in diesem Jahr für wahrscheinlich, sollte die Krise anhalten. Der Trend der sinkenden Zinsen aus dem Jahr 2025 ist damit gestoppt.

Die Europäische Zentralbank (EZB) ließ die Leitzinsen zuletzt unverändert. Doch die Märkte rechnen bereits nicht mehr mit weiteren Senkungen in 2026. EZB-Präsidentin Christine Lagarde signalisierte eine besonnene, wachsame Geldpolitik. In internen Szenarien der Bank könnte die Inflation im ungünstigen Fall auf bis zu 3,6 Prozent steigen.

Preise stagnieren – die Region macht den Unterschied

Neue Daten vom 1. April zeigen: Der bundesweite Durchschnittspreis liegt bei 3.136 Euro pro Quadratmeter. Eigentumswohnungen sind mit 3.258 Euro teurer als Häuser (2.854 Euro). Im ersten Quartal gab es leichte Korrekturen, besonders bei Neubauprojekten.

Die große Frage: Wo kaufe ich? In wirtschaftsstarken Metropolen wie München oder Hamburg bleibt der Nachfragedruck hoch. Der Grund: anhaltender Wohnungsmangel. In strukturschwachen ländlichen Gebieten dagegen stagnieren oder sinken die Preise bereits. Die Kluft wird größer.

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Langfristig prognosticieren Forscher dennoch ein moderates Wachstum von rund 3,1 Prozent pro Jahr bis 2035. Doch der Weg dorthin verläuft regional höchst unterschiedlich.

Neubau lahmt, Energieeffizienz entscheidet

Ein Kernproblem bleibt: Es wird zu wenig gebaut. Der tatsächliche Wohnraumbedarf wird 2026 voraussichtlich nur zu 58 Prozent durch Neubauten gedeckt. Hohe Kosten und regulatorische Hürden bremsen die Fertigstellungen. Das stützt die Preise in den Städten.

Immer wichtiger wird der energetische Zustand einer Immobilie. Objekte der besten Energieklassen (A+ oder A) erzielen im Schnitt 650 Euro mehr pro Quadratmeter als sanierungsbedürftige Häuser der Klassen D oder E. Käufer kalkulieren künftige Sanierungskosten und CO2-Abgaben direkt mit ein.

Für unsanierte Immobilien mit schlechter Energiebilanz bedeutet das: erheblichen Preisdruck. Experten werten dies als notwendige Marktanpassung.

Was kommt jetzt auf Käufer und Verkäufer zu?

Branchenkenner rechnen mit einer volatilen Phase. Die „sanfte Landung“ der Wirtschaft mit sinkenden Zinsen ist durch die geopolitischen Ereignisse ins Wanken geraten. Ein Immobilien-Crash gilt jedoch als unwahrscheinlich. Vollbeschäftigung und knappes Angebot wirken stabilisierend.

Für Käufer bedeutet das: Attraktivere Einstiegsgelegenheiten als in den Boomjahren vor 2022, aber höhere Finanzierungskosten. Sie sollten Finanzierungspuffer einplanen und den Fokus auf Mikrolage und Energieeffizienz legen.

Verkäufer müssen sich auf längere Vermarktungszeiten einstellen. Bei Objekten mit Sanierungsstau wachsen die Verhandlungsspielräume für Käufer. Der Markt hat sich zu einem Markt der Realisten gewandelt.