Immobilienmarkt 2026: Stagnation statt Frühjahrsaufschwung

Der deutsche Immobilienmarkt verharrt in einer Phase der Stagnation mit moderatem Wachstum bei Wohnimmobilien, während der Neubau einbricht und Gewerbeimmobilien unter Druck stehen.

Der deutsche Immobilienmarkt tritt im Frühjahr 2026 auf der Stelle. Eine neue Normalität aus gedämpfter Dynamik und tiefen Gräben zwischen den Marktsegmenten hat sich etabliert. Der erhoffte Aufschwung bei Verkäufen bleibt aus – das Jahr wird von anhaltender Stagnation geprägt sein.

Die Preiskorrekturen der Vorjahre sind zwar durchschritten, von einem neuen Boom kann keine Rede sein. Eine aktuelle Studie von EY Real Estate spiegelt die verhaltene Stimmung wider: Die Mehrheit der Marktteilnehmer rechnet 2026 mit stagnierenden Umsätzen. Eine hohe Nachfrage nach Wohneigentum trifft auf stabile, aber historisch hohe Finanzierungskosten. Experten sehen einen gespaltenen Markt: robust im Wohnsegment, aber mit großen Sorgen bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

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Stabile Zinsen beenden Ära des billigen Geldes

Die Bauzinsen haben sich nach den rasanten Anstiegen auf einem neuen Niveau eingependelt. Für zehnjährige Darlehen liegen die Konditionen derzeit zwischen 3,4 und 4,0 Prozent. Diese Seitwärtsbewegung bietet Käufern eine verlässlichere Kalkulationsgrundlage als in den volatilen Vorjahren. Ein signifikanter Rückgang auf das Niveau von vor 2022 gilt als unwahrscheinlich. Die Ära des extrem billigen Geldes ist damit vorbei. Das dämpft die Leistbarkeit von Wohneigentum nachhaltig und koppelt die Nachfrage stärker an die reale Kaufkraft.

Dauerkrise im Wohnungsbau verschärft Knappheit

Während die Zinsen für Stabilität sorgen, spitzt sich die Lage im Neubau dramatisch zu. Die Branche leidet unter hohen Baukosten und den Folgen eingebrochener Baugenehmigungen. Wirtschaftsinstitute zeichnen ein düsteres Bild für 2026. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert nur rund 215.000 fertiggestellte Wohnungen. Das ifo-Institut rechnet im ungünstigsten Fall sogar mit nur 175.000 Einheiten. Diese Zahlen liegen meilenweit unter dem alten Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr.

Der Grund für den Einbruch ist eine zeitliche Verzögerung: Was in den Krisenjahren nicht genehmigt wurde, kann heute nicht fertiggestellt werden. Dieser massive Angebotsengpass trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage. Die Folge: Die Mieten in Ballungsräumen und Universitätsstädten steigen weiter.

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Ein zweigeteilter Markt: Wohnen robust, Gewerbe unter Druck

Die Stagnation zeigt sich nicht überall gleich. Bei Wohnimmobilien erwarten Experten für 2026 moderate Preissteigerungen von rund 3 bis 4 Prozent. Dieser Trend gilt vor allem für Objekte in gefragten Lagen und mit guter Energieeffizienz. In strukturschwachen ländlichen Regionen könnten die Preise hingegen stagnieren oder sogar nachgeben.

Ganz anders ist die Lage bei Gewerbeimmobilien. Insbesondere Bürogebäude und Shopping-Center in schlechteren Lagen bereiten Investoren Sorgen. Die anhaltenden Trends zu Homeoffice und Online-Einkauf reduzieren die Flächennachfrage und setzen die Bewertungen unter Druck.

Die neue Normalität ist die Stagnation

Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neu-Sortierung. Ein flächendeckender Preiseinbruch ist ausgeblieben. Stattdessen herrscht eine Stagnation der Marktaktivität bei moderatem Preiswachstum im Wohnsegment. Die größte Herausforderung bleibt der eklatante Mangel an neuem Wohnraum. Die Bausektor-Krise hat sich zu einem strukturellen Problem entwickelt, das die Wohnungsknappheit auf Jahre hinaus zementiert.

Politische Maßnahmen wie der "Bau-Turbo" entfalten nach Ansicht vieler Experten bislang nicht die nötige Durchschlagskraft. Der Marktwert hängt somit stärker denn je von Lage, Energieeffizienz und Nutzungsart ab.

Kein Ende der Anspannung in Sicht

Für den Rest des Jahres 2026 ist keine grundlegende Wende zu erwarten. Die Bauzinsen dürften sich weiter seitwärts bewegen. Die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau werden voraussichtlich auf einem historisch niedrigen Niveau verharren. Das hält den Druck auf Miet- und Kaufpreise in begehrten Lagen hoch.

Potenzielle Käufer müssen weiterhin genau kalkulieren. Eigentümer von energieeffizienten Wohnimmobilien in guten Lagen können dagegen mit einer soliden Wertentwicklung rechnen. Der "immobilienwirtschaftliche Frühling" lässt weiter auf sich warten. Der Markt verharrt in einer anspruchsvollen Stagnationsphase.