Immobilienmarkt 2026: Preise steigen, Zinsen bleiben hoch
28.04.2026 - 16:53:13 | boerse-global.de
Die Kaufpreise erholen sich, doch die Finanzierung wird immer teurer.
Schon im dritten Quartal 2025 legten die Wohnimmobilienpreise laut Statistischem Bundesamt um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Für 2026 rechnen Experten des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken mit einem weiteren Anstieg um rund 3,1 Prozent. Damit endet die Korrekturphase – doch für Käufer wird der Traum vom Eigenheim zum Albtraum.
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Der Grund: Die Bauzinsen haben sich bei knapp 4 Prozent eingependelt. Das ist eine Vervierfachung gegenüber dem Tiefststand von rund 1 Prozent im Jahr 2016.
Zinswende und Krisen belasten Käufer
Die Dynamik am Zinsmarkt ist komplex. Gestiegene Renditen für Staatsanleihen und globale Unsicherheiten treiben die Bauzinsen nach oben. Internationale Konflikte – etwa im Iran oder in der Ukraine – sowie neue Zolltarife heizen die Inflationserwartungen an.
Die Banken reagieren mit strengeren Richtlinien für Immobilienkredite. Die Hürden sind hoch: höhere Zinslast, strengere Bonitätsanforderungen und mehr Eigenkapital.
Ein zentraler Faktor ist die Energieeffizienz. In Zeiten volatiler Energiepreise wird der energetische Zustand zum wichtigsten Preisfaktor. Käufer können bei schlechter Energieklasse Rabatte von bis zu 23 Prozent aushandeln. Doch Experten warnen: Die kurzfristige Ersparnis wird oft durch Sanierungskosten und höhere Betriebskosten zunichtegemacht.
Regionale Unterschiede als Chance
Trotz des bundesweiten Aufwärtstrends gibt es erhebliche regionale Unterschiede. Eine Untersuchung von Immowelt zeigt: Im Umland der großen Metropolen können Käufer bis zu 60 Prozent sparen – je nach Pendelzeit und Entfernung zum Stadtkern.
In den Top-7-Städten steigen die Mieten weiter kräftig. Der IW-Wohnindex verzeichnet für das erste Quartal 2026 einen Anstieg um durchschnittlich 4,2 Prozent. In Düsseldorf, Köln und Hamburg legten die Neuvertragsmieten sogar um über 5 Prozent zu.
Berlin zeigt eine Sonderentwicklung. Nach dem Ende des Mietendeckels sanken die Neuvertragsmieten leicht um 0,8 Prozent. Die Kaufpreise für leerstehende Eigentumswohnungen blieben stabil. Experten sehen eine Verschiebung hin zum Käufermarkt – Erwerber haben wieder mehr Auswahl.
Im ländlichen Raum bleibt der Druck hoch. In Friesland oder den Landkreisen in Schwaben sind die Quadratmeterpreise moderater als in München oder Augsburg. Doch auch dort übersteigt die Nachfrage das Angebot.
Institutionelle Investoren setzen auf Deutschland
Während private Käufer mit den Zinsen kämpfen, bleiben institutionelle Investoren optimistisch. Eine Umfrage von Cushman & Wakefield zeigt: Deutschland ist der beliebteste Markt für Wohnimmobilien in Europa. Rund 96 Prozent der befragten Investoren wollen ihren Portfolioanteil in den nächsten fünf Jahren erhöhen.
Ein Beleg ist das Engagement der Europäischen Investitionsbank (EIB). Sie vergab einen Rahmenkredit über 500 Millionen Euro an die Berliner Howoge – die größte Einzelfinanzierung der EIB für den Wohnungsbau in Deutschland seit einem Jahrzehnt. Bis 2029 sollen rund 3.200 neue Wohneinheiten entstehen, mindestens 50 Prozent geförderter Wohnraum.
Der Bedarf ist enorm. Die Schätzungen zum Wohnungsmangel reichen von 800.000 bis 1,4 Millionen fehlenden Einheiten. Die Bundesregierung stellt für 2026 rund 4 Milliarden Euro für die soziale Wohnraumförderung bereit. Kritiker bemängeln fehlende konkrete Ausbauziele.
Kommunale Projekte wie die Sanierung der Studentenstadt in München (150 Millionen Euro durch die BayernHeim GmbH) zeigen die Anstrengungen auf lokaler Ebene. Doch Mieter leiden weiter: Möblierungszuschläge und Abschlagszahlungen treiben die effektiven Wohnkosten oft über das gesetzliche Maß.
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Ausblick: Zinswette bleibt riskant
Die weitere Entwicklung hängt von der Inflation und der Zinspolitik ab. Erste Anzeichen einer Beruhigung gibt es: Der Greix-Index des Instituts für Weltwirtschaft Kiel zeigt für das erste Quartal 2026 einen Anstieg der Angebotsmieten um nur 2,9 Prozent – der niedrigste Wert seit Ende 2021. Real, also inflationsbereinigt, entspricht dies sogar einem leichten Rückgang von 0,1 Prozent.
Dennoch bleibt das Preisniveau historisch hoch. Experten raten von der „Zinswette“ auf sinkende Raten ab. Wer eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte frühzeitig aktiv werden, um den „Zinsschock“ zu vermeiden.
Politische Instrumente wie der „Bau-Turbo“ könnten mittelfristig helfen. Städte wie Chemnitz prüfen bereits vereinfachte Bauvorschriften für Eigenheimprojekte. Solange das strukturelle Defizit an Wohnraum besteht, bleiben Immobilien trotz hoher Finanzierungskosten eine gefragte Anlageklasse. Die Wertentwicklung wird jedoch eng mit der energetischen Qualität und der regionalen Infrastruktur verknüpft sein.
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