Immobilienmarkt 2026: Preise steigen, Neubau lahmt

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland legten 2025 moderat zu, während der Neubau weiterhin stark hinter den politischen Zielen zurückbleibt. Die fundamentale Angebotskrise bleibt ungelöst.

Deutsche Wohnimmobilien verteuerten sich 2025 um durchschnittlich 4,2 Prozent. Das zeigt eine aktuelle Analyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Damit setzt sich die Erholung nach der Preiskorrektur von 2023 fort. Gleichzeitig bleibt der Neubau von Wohnungen auf einem bedenklich niedrigen Niveau – die fundamentale Wohnungskrise ist ungelöst.

Preistreiber: Metropolen und Kapitalanlagen

Die vdp-Daten basieren auf echten Transaktionen von über 700 Banken und zeichnen ein differenziertes Bild. Am stärksten stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser, die als Kapitalanlage gefragt sind. Sie legten um 5,3 Prozent zu. Selbstgenutztes Wohneigentum wurde um 3,0 Prozent teurer.

Besonders ausgeprägt ist der Anstieg in den sieben größten Metropolen:
* Frankfurt am Main führt mit einem Plus von 5,7 Prozent an.
* In Stuttgart fiel der Anstieg mit 2,2 Prozent am geringsten aus.
Die Zahlen belegen: In den Ballungsräumen treibt die knappe Ware die Preise weiter nach oben.

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Baugenehmigungen: Keine echte Trendwende in Sicht

Während die Preise steigen, herrscht beim Neubau weiterhin Flaute. Zwar stiegen die Baugenehmigungen im November 2025 im Vorjahresvergleich um 12,5 Prozent. Experten warnen jedoch vor voreiligem Optimismus.

Die Gesamtzahl der genehmigten Wohnungen von Januar bis November 2025 liegt weit unter dem Niveau früherer Jahre. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr rückt in weite Ferne. Hohe Baukosten, ein angespanntes Zinsumfeld und bürokratische Hürden bremsen die Bautätigkeit weiter aus.

Zinsen: Stabil, aber hoch als Hürde

Die Bauzinsen haben sich nach dem rasanten Anstieg der Vorjahre stabilisiert. Für zehnjährige Darlehen liegen sie derzeit zwischen 3,5 und 4,0 Prozent. Diese Stabilität gibt dem Markt Planungssicherheit.

Doch die Finanzierungskosten bleiben historisch hoch. Für viele Haushalte stellt die monatliche Belastung weiter eine erhebliche Hürde dar. Analysten erwarten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihr Zinsniveau vorerst hält.

Neue Werttreiber: Energieeffizienz wird entscheidend

Ein immer wichtigerer Faktor für den Wert einer Immobilie wird ihr energetischer Zustand. Die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entfalten 2026 ihre volle Wirkung.

• Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf bei Heizung oder Dämmung müssen mit Preisabschlägen rechnen.
• Käufer kalkulieren die notwendigen Investitionen für die Modernisierung direkt mit ein.
  Staatliche Förderprogramme sollen Sanierungen vorantreiben, auch wenn die Mittel im aktuellen Bundeshaushalt gekürzt wurden.

Ausblick: Moderates Wachstum bei ungelösten Problemen

Für 2026 prognostizieren Marktbeobachter ein weiteres moderates Preiswachstum von etwa 3 bis 4 Prozent. Ein flächendeckender Preisverfall gilt als unwahrscheinlich, solange das Angebot knapp bleibt.

Die Spannung in der Branche richtet sich nun auf die Veröffentlichung der endgültigen Baugenehmigungszahlen für 2025 am 18. Februar. Sie werden zeigen, ob die Bauwirtschaft die Talsohle erreicht hat. Die Politik steht weiter vor der Mammutaufgabe, durch schnellere Genehmigungen und gezielte Förderung das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen.

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