Immobilienmarkt 2026: Preise stabilisieren sich, Regionen driften auseinander

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland steigen nur noch moderat, während sich die Schere zwischen Metropolen und ländlichen Regionen weiter öffnet. Experten sehen eine Normalisierung und prognostizieren ein leichtes Plus für 2026.

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im Frühjahr 2026 ein gespaltenes Gesicht. Während sich die Preise bundesweit stabilisieren, öffnet sich die regionale Schere weiter.

Nationale Preise verlieren an Dynamik

Nach der Erholung 2025 flacht das Wachstum deutlich ab. Der Interhyp-Index notierte im Februar ein Minus von 0,1 Prozent. Auch der Europace EPX-Index für Häuser zeigte leichte Rückgänge. Einzige Ausnahme: Eigentumswohnungen legten um 0,27 Prozent zu.

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Aktuell kostet ein Quadratmeter Wohnfläche in Deutschland durchschnittlich rund 4.250 Euro. Die Preise steigen also weiter – aber deutlich langsamer als in den Vorjahren. Experten sprechen von einer "Normalisierung" nach der turbulenten Phase.

Metropolen ziehen davon, Regionen bleiben zurück

Die nationale Statistik verbirgt eine klare Trendwende: Die Regionen driften auseinander. In Top-Lagen wie Berlin und München klettern die Preise weiter. München verzeichnete im Februar ein Plus von 1,1 Prozent bei Eigentumswohnungen.

In den sieben größten Städten stiegen die Werte seit Ende 2024 im Schnitt um 4,7 Prozent. Frankfurt führt mit 5,7 Prozent. Gleichzeitig stagnieren die Preise in vielen strukturschwächeren oder ländlichen Gebieten. Die wirtschaftliche Stärke einer Region wird zum entscheidenden Preistreiber.

Was treibt den Markt an?

Drei Faktoren bestimmen die Entwicklung: Zinsen, Angebot und Energieeffizienz. Die Bauzinsen haben sich bei 3,4 bis 4,1 Prozent eingependelt. Das dämpft die Nachfrage etwas, bremst den Markt aber nicht aus.

Der entscheidende Preistreiber bleibt das knappe Angebot. Die Nachfrage übersteigt den Wohnungsbau bei weitem. Zudem zahlen Käufer immer mehr für Energieeffizienz. Eine Wohnung der Klasse A+ kostet pro Quadratmeter etwa 650 Euro mehr als ein vergleichbares Objekt der Klasse D.

Mieten steigen ungebremst

Anders als bei Kaufpreisen zeigt der Mietmarkt eine einheitliche Richtung: nach oben. Die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser stiegen zuletzt um 3,5 Prozent. Vor allem in den Städten verschärft sich die Lage durch die anhaltende Wohnungsknappheit.

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Crash? Eher unwahrscheinlich

Experten halten einen flächendeckenden Preissturz für unrealistisch. Die fundamentale Nachfrage ist zu hoch, und die Banken vergaben Kredite in der Niedrigzinsphase vergleichsweise restriktiv. Die leichten Rückgänge im Februar werten Marktbeobachter als normale Marktschwankungen.

Der Markt hat sich nach dem Einbruch 2023/2024 stabilisiert. Damals fielen die Preise um fast 13 Prozent vom Höchststand 2022. Seit Anfang 2024 geht es wieder langsam bergauf.

Wohin steuert der Markt?

Für 2026 prognostizieren Analysten ein moderates Plus von 2 bis 4 Prozent. Besonders gefragt bleiben Objekte in Top-Lagen und mit guter Energiebilanz. Langfristig könnten die Preise real um etwa ein Prozent pro Jahr steigen.

Die demografische Entwicklung und der anhaltende Wunsch nach Wohneigentum halten die Nachfrage hoch. Gleichzeitig kommt der Wohnungsneubau nur schleppend voran. Wer auf deutlich sinkende Preise wartet, könnte lange warten müssen.