Immobilienmarkt 2026: Neue Risiken trotz steigender Preise

Der deutsche Immobilienmarkt steigt wieder – und birgt neue Gefahren für Käufer. Eine gefährliche Mischung aus stabil hohen Zinsen und sinkenden Fördermitteln für Sanierungen droht zum finanziellen Bumerang zu werden. Wer heute kauft, muss die versteckten Fallen kennen.

Die Hoffnung auf sinkende Bauzinsen hat sich zerschlagen. Aktuell pendeln sich die Sätze für zehnjährige Finanzierungen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent ein. Das ist das neue „Günstig“.

• Laut Interhyp-Expertenpanel rechnen 60 Prozent der Banken mit stabilen Zinsen, 40 Prozent sogar mit leichten Anstiegen.
• Eine Rückkehr zu Sätzen unter 2 Prozent schließt praktisch jeder Marktbeobachter aus.

Die Folge: Ein Darlehen über 400.000 Euro kostet monatlich rund 800 bis 1.000 Euro mehr an Zinsen als noch 2021. Experten raten dringend zu größeren finanziellen Puffern.

Die tickende Sanierungs-Bombe

Das größte Risiko im Jahr 2026 lauert in der energetischen Sanierung. Hier trifft politischer Förderabbau auf neue EU-Vorschriften.

Der Bund kürzt die Mittel für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) 2026 um über 3 Milliarden Euro. Gleichzeitig muss Deutschland bis Mai die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) umsetzen. Sie verpflichtet zur Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude.

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Für Käufer bedeutet das:
* Sanierte Häuser (Klasse A, B) werden wertvoller.
* Unsanierte „Schnäppchen“ (Klasse G, H) bergen ein unkalkulierbares Risiko mit Sanierungskosten im sechsstelligen Bereich – bei weniger staatlicher Hilfe.

Die Schere zwischen Stadt und Land geht auf

Der Preisanstieg ist nicht überall gleich. Das Immoscout-Wohnbarometer meldet für das vierte Quartal 2025:

• +3,7% für Bestandswohnungen
• +3% für Einfamilienhäuser

Doch der Postbank Wohnatlas prognostiziert bis 2035 für 40 Prozent der Landkreise sinkende Werte. Betroffen sind strukturschwache Regionen. In den „Big 7“-Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg bleibt die Lage dagegen angespannt. Hier treffen Zuzug und knappes Angebot aufeinander. Dr. Klein erwartet für 2026 einen durchschnittlichen Preisanstieg von 3 Prozent.

Eigenkapital wird zum Schlüssel

Banken haben ihre Kreditvergabepraxis verschärft. Eine Vollfinanzierung ist kaum noch möglich. Vermittler empfehlen jetzt mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital.

Das drückt nicht nur den Zinssatz, sondern schützt auch vor Wertschwankungen. Ohne nennenswertes Eigenkapital wird der Immobilienerwerb 2026 zum riskanten Spiel.

Ein Markt der zwei Geschwindigkeiten

Der Markt ist aus der Schockstarre von 2023/24 erwacht, aber in einer Transformationsphase. Es herrscht weder ein reiner Verkäufer- noch ein Käufermarkt. Der stockende Neubau stützt die Preise für gute Bestandsimmobilien. Gleichzeitig wird die „zweite Miete“ – die Energiekosten – zum entscheidenden Wertfaktor.

Der Ausblick für 2026: Die Zinsen bleiben stabil hoch. Sobald die nationale Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie konkret wird, dürfte der Preisverfall bei unsanierten Altbauten Fahrt aufnehmen. Kaufinteressenten sollten bei schlechter Energiebilanz massive Abschläge verlangen – oder die Finger davon lassen.

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