Immobilienmarkt 2026: München zieht an, B-Städte kämpfen

Der deutsche Immobilienmarkt spaltet sich zu Jahresbeginn 2026 deutlich. Während München als sicherer Hafen mit steigenden Preisen glänzt, sehen sich B-Standorte mit einer komplexen Realität konfrontiert. Die Erholung verläuft alles andere als einheitlich.

Die bayerische Landeshauptstadt meldet eine klare Trendwende. Nach den Korrekturjahren 2023 und 2024 ziehen die Kaufpreise wieder moderat an. Aktuelle Daten zeigen:
* Häuser kosten im Schnitt über 9.000 Euro pro Quadratmeter.
* Eigentumswohnungen überschreiten wieder die 8.200-Euro-Marke.

Treibende Kraft ist der massive Einbruch im Neubau. Bundesweit könnten 2026 nur noch rund 175.000 Wohnungen fertiggestellt werden – ein historisches Tief. In München verschärft diese Knappheit den Wettbewerb um Bestandsimmobilien dramatisch. Investoren akzeptieren die hohen Preise, weil das Risiko eines Leerstands nahezu null ist.

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B-Standorte im Zwiespalt

In Städten wie Leipzig, Nürnberg oder Dresden sieht die Lage differenzierter aus. Zwar locken hier höhere Renditen als in München, doch der Markt spaltet sich selbst. Top-Lagen bleiben stabile, während Randlagen und ältere Bestände unter Druck geraten.

Der entscheidende Faktor ist der energetische Zustand. Die Schere zwischen sanierten und unsanierten Immobilien klafft weit auseinander. Für eine unsanierte Wohnung müssen Verkäufer im Schnitt 650 Euro pro Quadratmeter Abschlag hinnehmen – verglichen mit einem modernen Gebäude.

Das Ergebnis: Eine Zweiklassengesellschaft. Sanierte Objekte finden Käufer, der Markt für sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen stockt. Die Kosten für eine Modernisierung schrecken hier viele Investoren ab.

Explodierende Mieten stützen Münchner Preise

Während die Kaufpreise auseinanderdriften, steigen die Mieten fast überall. In München erreicht die Entwicklung jedoch eine neue Dimension. Der durchschnittliche Angebotsmietpreis liegt oft über 20 Euro pro Quadratmeter. Bei Neubau-Erstbezügen fordern Vermieter teils über 22 Euro.

Diese Explosion stützt die Kaufpreise. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete entspannt sich trotz teurerer Immobilien. In B-Städten steigen die Mieten zwar auch, aber nicht stark genug, um die gestiegenen Kosten für Investoren voll zu decken. Das Kapital fließt daher vermehrt zurück in scheinbar sichere Häfen wie München.

Das Ende der pauschalen Wertsteigerung

Die Branchenhoffnung „Survive ’til 25“ hat sich nur teilweise erfüllt. Zwar pendeln sich die Zinsen auf einem neuen Niveau ein, doch das billige Geld der 2010er Jahre kehrt nicht zurück. Analysten sehen 2026 als Jahr von „Qualität vor Quantität“.

Große Portfoliodeals sind selten, kleinteilige Transaktionen dominieren. Die aktuelle Spaltung zwischen München und B-Standorten ist kein Zufall, sondern Ausdruck einer fundamentalen Risikoneubewertung. Sicherheit und Liquidität wie in München werden höher bewertet als theoretische Renditechancen anderswo.

Was Käufer und Investoren 2026 erwartet

Experten rechnen mit einer Fortsetzung der Trends. Eine schnelle Entspannung beim Neubau ist nicht in Sicht. Das bedeutet konkret:

• In München sind weitere moderate Preissteigerungen von 1,5 bis 3 Prozent pro Jahr wahrscheinlich. Der Einstieg bleibt teuer, das Verlustrisiko aber gering.
• In B-Standorten entscheiden Mikrolage und Energieeffizienz über den Werterhalt. Unsanierte Objekte könnten weiter an Wert verlieren, top-sanierte Lagen hingegen Aufholpotenzial bieten.

Das Jahr 2026 markiert den klaren Übergang zu einem hochdifferenzierten Käufermarkt. Pauschale Wertsteigerungen gehören der Vergangenheit an. Erfolg hat, wer die Details kennt.

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