Immobilienfonds: Neue Steuerpflichten treten in Kraft
05.01.2026 - 10:43:11
Ab heute gelten in Österreich verschärfte Transparenz- und Meldepflichten für Immobilienfonds. Die neuen Regeln betreffen Share Deals, Luxusimmobilien und Öko-Investitionen. Sie stammen aus dem Betrugsbekämpfungs- und dem Budgetbegleitgesetz und bedeuten den größten bürokratischen Umbruch seit Jahren.
Share Deals: Die kritische Grenze sinkt
Die wohl einschneidendste Änderung betrifft die Grunderwerbsteuer. Die Beteiligungsschwelle, ab der ein Share Deal steuerpflichtig wird, sank von 95 auf 75 Prozent. Fonds müssen ihre Anteilseignerstruktur nun permanent im Blick behalten, um nicht ungewollt eine Steuerpflicht auszulösen.
Besonders komplex macht dies die neue Definition der “Immobiliengesellschaft”. Sie umfasst nun auch Kapitalgesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht. Zudem wurde der Beobachtungszeitraum auf sieben Jahre verlängert. Fondsmanager benötigen daher Echtzeit-Daten und eine lückenlose Historie aller Anteilsübertragungen.
Luxusimmobilien: Wer nutzt die Villa?
Eine weitere Neuerung zielt auf hochpreisige Objekte ab. Der Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien ist faktisch abgeschafft, es sei denn, eine rein unternehmerische Nutzung wird lückenlos belegt. Bei Immobilienwerten über zwei Millionen Euro liegt die Beweislast nun beim Steuerpflichtigen.
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Für Fonds im High-End-Segment bedeutet das ab sofort:
* Lückenlose Dokumentation aller Mietverhältnisse.
* Nachweise über marktübliche Mieten.
* Belege für die tatsächliche, gewerbliche Nutzung der Räume.
Steuerexperten erwarten einen massiv erhöhten administrativen Aufwand für betroffene Fonds.
Öko-Freibetrag: Geld gibt’s nur mit Beleg
Nicht alle neuen Pflichten sind restriktiv. Um den erhöhten Investitionsfreibetrag von 22 Prozent für ökologische Investitionen zu nutzen, müssen Fonds detailliert offenlegen. Es reicht nicht, einfach nur in Immobilien zu investieren.
Die ökologische Qualifikation – etwa eine thermische Sanierung oder der Heizungstausch – muss im Anlageverzeichnis exakt aufgeschlüsselt sein. Energieausweise oder Zertifikate sind der Beleg für das Finanzamt. Diese nationale Regelung verknüpft sich direkt mit den laufenden Anforderungen der EU-Taxonomie.
Bürokratie-Schock für die Branche
Die Reaktionen in der Immobilienwirtschaft sind gespalten. Grundsätzlich wird mehr Transparenz begrüßt. Doch Interessenvertreter warnen vor einem “Bürokratiemonster”. Die IT-Systeme vieler Fonds stehen vor einer großen Herausforderung, indirekte Anteilsveränderungen über mehrere Ebenen zu tracken.
Parallel laufen weitere Vorbereitungen: Die “12+12”-Regel zur Mindesthaltedauer wird 2027 verpflichtend, dominiert aber bereits jetzt die strategische Planung. Für große internationale Konzerne greift zudem die Globale Mindestbesteuerung (Pillar Two) mit eigenen Meldepflichten.
Was jetzt auf die Fonds zukommt
Das Jahr 2026 wird zum Praxistest. Experten raten dringend, die Compliance-Systeme einem Stresstest zu unterziehen. Die ersten Bewährungsproben stehen bereits an den unterjährigen Steuervoranmeldungen an.
Langfristig könnte die Transparenzoffensive mehr Sicherheit für Anleger bringen. Kurzfristig jedoch drohen höhere Verwaltungskosten – die Rechnung für den gläsernen Immobilienmarkt.
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