Immobilienbranche kippt 2025 komplett auf Eigentumsbau
28.12.2025 - 05:30:12
Die deutschen Bauträger wenden sich massiv vom Mietwohnungsbau ab. Grund sind unrentable Renditen bei stabilen Kaufpreisen. Für Mieter in Ballungsräumen drohen drastische Preissteigerungen.
Die Hoffnung auf Entspannung am Mietwohnungsmarkt hat sich zerschlagen. Große Projektentwickler setzen für 2026 fast ausschließlich auf Eigentumsprojekte. Dieser Strategiewechsel trifft den Markt in einer kritischen Phase: Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage bei Mietwohnungen klafft so weit auseinander wie seit Jahrzehnten nicht.
Experten warnen, dass der Rückzug der Bauträger die soziale Wohnraumversorgung in den Metropolen massiv gefährdet. Wo liegen die Gründe für diese radikale Kehrtwende?
Der Haupttreiber ist schlicht die fehlende Rentabilität. Der Neubau von Mietwohnungen lohnt sich für private Investoren kaum noch. Die Finanzierungskosten übersteigen oft die erzielbaren Mietrenditen. Bauen für den eigenen Bestand oder institutionelle Anleger ist vielerorts zum Verlustgeschäft geworden.
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Ganz anders sieht es beim Eigentum aus: Die Kaufpreise für Neubauten in Metropolen sind erstmals seit zwei Jahren wieder leicht gestiegen. Projektentwickler reagieren darauf. Sie widmen geplante Mietkomplexe kurzerhand in Eigentumswohnungen um oder konzipieren neue Projekte ausschließlich für den direkten Verkauf. So generieren sie schneller Liquidität.
Mietpreise explodieren – die Verknappung zeigt Wirkung
Die direkte Folge des Strategiewechsels ist eine dramatische Verknappung des Mietangebots. Die Angebotsmieten stiegen 2025 bundesweit im Schnitt um vier Prozent. In Top-Lagen wie München, Berlin oder Hamburg waren es sogar bis zu acht Prozent.
Der politisch versprochene “Bau-Turbo” zur Beschleunigung von Genehmigungen brachte bisher kaum Entlastung. Statt der angestrebten 400.000 neuen Wohnungen werden für 2025 nur etwa 235.000 Fertigstellungen prognostiziert. Für 2026 droht ein weiterer Einbruch auf rund 215.000 Einheiten.
Der Wegfall neuer Mietprojekte verschärft den Verteilungskampf im Bestand enorm. Vor allem Haushalte mit mittleren Einkommen werden so aus den Innenstädten verdrängt.
Insolvenzwelle bremst den Neubau zusätzlich
Die anhaltende Konsolidierung in der Baubranche verstärkt den Trend. Tausende Unternehmen mussten 2025 aufgeben. Das nahm Kapazitäten vom Markt und verringerte die Realisierungssicherheit für Großprojekte.
Überlebende Bauträger agieren nun extrem vorsichtig. Das alte Modell – Bauen und Verkauf an einen Pensionsfonds – funktioniert kaum noch. Auch institutionelle Investoren sind bei den aktuellen Zinsen zurückhaltend. Der Verkauf von Eigentumswohnungen an Selbstnutzer oder Kapitalanleger erscheint als einziger profitabler Weg.
Das fatale Ergebnis: Der bezahlbare Mietwohnungsbau kommt fast vollständig zum Erliegen. Denn Eigentumsprojekte sind meist hochpreisig, um die hohen Baukosten zu decken.
Ein strukturelles Ungleichgewicht mit historischer Dimension
Die Situation markiert eine Zäsur. Jahrelang verließ sich die Politik darauf, dass private Bauträger im Niedrigzinsumfeld genug Mietwohnungen schaffen. Dieses Modell ist kollabiert.
Immobilienökonomen sind sich einig: Ohne massive staatliche Subventionen oder einen drastischen Zinsrückgang ist der freifinanzierte Mietwohnungsbau tot. Der Vergleich mit früheren Krisen zeigt das Ausmaß. Selbst während der Finanzkrise 2008/2009 brach der Mietwohnungsbau nicht so strukturell ein. Damals waren die Baukosten niedriger.
Heute treffen hohe Zinsen auf Rekord-Baukosten und hohe energetische Standards. Die Reaktion der Bauträger ist rational – volkswirtschaftlich führt sie jedoch in eine Sackgasse.
Ausblick 2026: Keine Entspannung in Sicht
Für das kommende Jahr zeichnet sich keine Trendwende ab. Experten prognostizieren, dass die Zahl der Baugenehmigungen auf niedrigem Niveau verharrt. Mieter müssen mit weiter steigenden Neuvertragsmieten bei gleichzeitig sinkendem Angebot rechnen.
Der Fokus der Bauträger auf Eigentum wird sich 2026 voraussichtlich verfestigen. Der Druck auf die Politik wächst. Sie muss entweder selbst als Bauherr auftreten oder steuerliche Anreize für den Mietwohnungsbau massiv ausbauen. Ohne entschlossene Gegenmaßnahmen steuert Deutschland auf eine soziale Wohnungsnot zu. Das Thema Wohnen könnte so zum dominierenden Konfliktfeld des nächsten Wahlkampfs werden.
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