Immobilienbesitzer profitieren von neuer Steuerpolitik

Das Bundesfinanzministerium hat restriktive Vorgaben für Restnutzungsdauergutachten zurückgezogen, was höhere Abschreibungen ermöglicht. Finanzämter prüfen die Qualität der Nachweise jedoch strenger.

Die Steueroptimierung für deutsche Immobilieninvestoren wird 2026 deutlich einfacher. Grund ist der formale Rückzug umstrittener Richtlinien des Bundesfinanzministeriums (BMF) zu Gutachten über die Restnutzungsdauer von Gebäuden.

Diese sogenannten Restnutzungsdauergutachten sind der Schlüssel, um höhere jährliche Abschreibungen steuerlich geltend zu machen. Nach jahrelangen Rechtsstreitigkeiten hat das BMF seine restriktiven Vorgaben aus dem Jahr 2023 Ende 2025 offiziell zurückgezogen. Für Eigentümer bedeutet das mehr Planungssicherheit – vorausgesetzt, ihre Unterlagen sind qualitativ einwandfrei.

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Was ein Restnutzungsdauergutachten bringt

Das deutsche Steuerrecht sieht für Gebäude pauschale Abschreibungszeiträume vor. Ältere Immobilien werden meist über 50 Jahre mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben. Doch Paragraph 7 des Einkommensteuergesetzes erlaubt eine Ausnahme: Kann der Eigentümer nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, darf er entsprechend schneller abschreiben.

Genau hier kommt das Gutachten ins Spiel. Es bewertet den baulichen Zustand, wirtschaftliche Überholtheit und rechtliche Beschränkungen. Wird die Nutzungsdauer so von 50 auf 25 Jahre halbiert, verdoppelt sich der jährliche Abschreibungsbetrag von zwei auf vier Prozent. Für Käufer sanierungsbedürftiger Altbauten ist dieser Hebel besonders attraktiv, um die Liquidität zu verbessern.

Das Ende der restriktiven BMF-Richtlinien

Der Weg zu dieser neuen Klarheit war steinig. Im Februar 2023 hatte das BMF Gutachten praktisch nur noch von öffentlich bestellten Sachverständigen akzeptiert. Diese formalen Hürden wurden vor Gericht erfolgreich angefochten.

Ein Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs (BFH) im Januar 2024 stellte klar: Steuerpflichtige dürfen jede geeignete Methode nutzen, um eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Auch standardisierte Bewertungsmodelle sind zulässig. Ein Gesetzesvorhaben, die beschleunigte Abschreibung stark einzuschränken, scheiterte Ende 2024 im Bundesrat.

Unter dem Druck der Rechtsprechung zog das Finanzministerium seine umstrittene Richtlinie schließlich am 1. Dezember 2025 vollständig zurück. Juristen sehen darin eine längst überfällige Angleichung der Verwaltungspraxis an die höchstrichterliche Rechtsprechung.

Neue Prüfverfahren der Finanzämter 2026

Die formellen Hürden sind gefallen, die inhaltliche Prüfung wird jedoch strenger. Seit Anfang 2026 setzen die Finanzbehörden auf strukturierte interne Prüfmechanismen für die erwartete Flut an Gutachten.

Interne Anweisungen, etwa der Oberfinanzdirektion Karlsruhe, sehen konkrete Prüfschwellen vor. Wird beispielsweise eine Restnutzungsdauer von unter 24 Jahren bei einer Abschreibungsbasis von über 750.000 Euro geltend gemacht, löst dies automatisch eine vertiefte technische Prüfung durch interne Bausachverständige aus.

Steuerberater warnen: Oberflächliche „Internet-Gutachten“ haben vor diesen Fachleuten keine Chance. Ein überzeugendes Gutachten erfordert eine detaillierte Vor-Ort-Besichtigung, fotografische Dokumentation von Abnutzungserscheinungen und eine plausible Begründung für die verkürzte Lebensdauer.

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Mehr Sicherheit für Investoren

Die Branche begrüßt die Entwicklung. Der neue Rahmen schafft ein Gleichgewicht zwischen den Rechten der Steuerzahler und den fiskalischen Interessen des Staates. Für institutionelle Anleger und private Vermieter bedeutet das verlässlichere Kalkulationen beim Erwerb von Bestandsimmobilien.

Die Beweislast bleibt jedoch beim Eigentümer. Ein erfolgreiches Gutachten muss die Gründe für den Wertverlust akribisch dokumentieren: veraltete Technik, ausgebliebene Modernisierungen, strukturelle Mängel oder sich ändernde Marktanforderungen. Die bloße Absicht, ein Gebäude abzureißen, reicht nicht aus. Die Nachfrage nach qualifizierten Gutachtern ist daher seit Jahresbeginn stark gestiegen.

Ausblick: Gutachten werden zum Standard-Tool

Für 2026 und darüber hinaus werden Restnutzungsdauergutachten zum festen Bestandteil der Steuerstrategie für deutsche Immobilienportfolios. Bei der Anfertigung der Steuererklärung 2025 dürften rückwirkend zahlreiche Anträge auf höhere Abschreibungen gestellt werden.

Experten raten, diese Gutachten früh in den Kaufprozess, besonders bei Altbauten vor den 1990er Jahren, zu integrieren. Auch wenn gesetzliche Beschränkungen derzeit vom Tisch sind, erfordern die gründlichen Prüfverfahren der Finanzämter eine makellose Vorbereitung. Der steuerliche Vorteil hängt künftig ganz von der inhaltlichen Qualität und methodischen Transparenz des einzelnen Gutachtens ab.