Immobilienabschreibung: Finanzministerium rudert bei Nachweispflicht zurück
05.12.2025 - 00:49:12
Nach jahrelangem Tauziehen gibt das Bundesfinanzministerium den Widerstand auf: Immobilieneigentümer können künftig deutlich flexibler nachweisen, dass ihre Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer haben als gesetzlich angenommen. Das BMF hat seine restriktive Verwaltungsanweisung vom Februar 2023 offiziell kassiert – ein klarer Sieg für Steuerzahler und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.
Die Kehrtwende erfolgte per Schreiben vom 1. Dezember 2025 und bringt erhebliche Erleichterungen für alle, die höhere Abschreibungen geltend machen wollen. Statt teurer Spezialgutachten reichen nun grundsätzlich “alle geeigneten Methoden” als Nachweis.
Fast zwei Jahre lang hatte das umstrittene BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 Immobilienbesitzern das Leben schwer gemacht. Wer eine kürzere Nutzungsdauer für AfA-Zwecke nachweisen wollte, musste faktisch ein Bausubstanzgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen – oder zumindest eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachters.
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Verkehrswertgutachten? Abgelehnt. Technische Einschätzungen? Nicht ausreichend. Die Verwaltung hatte einen extrem engen Maßstab angelegt, der viele Steuerpflichtige in kostspielige Rechtsstreits oder teure Spezialgutachten zwang.
Doch dann kam der Bundesfinanzhof. In seiner Grundsatzentscheidung vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) stellten die Richter klar: Jede fachlich geeignete Methode ist zulässig, die im Einzelfall schlüssige Rückschlüsse auf die tatsächliche Nutzungsdauer erlaubt. Die Finanzverwaltung dürfe den Nachweisweg nicht diktieren.
Pikant: Das BMF versuchte zunächst, die unbequeme Rechtsprechung per Gesetz auszuhebeln. Im August 2025 legte das Ministerium einen Entwurf zur “Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen” vor. Kernstück war ein neuer § 11c der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV), der die strengen Nachweisanforderungen gesetzlich zementieren sollte.
Die Rechnung ging nicht auf. Nach massiver Kritik strich das Bundeskabinett bei der Verabschiedung am 5. November 2025 die brisanten Passagen ersatzlos. Der legislative Weg war blockiert.
Was folgte, wirkt wie eine Kapitulation: Mit dem jetzt veröffentlichten Schreiben (Aktenzeichen IV C 3 – S 2196/00040/006/008) zieht das BMF die umstrittene 2023er-Anweisung “im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder” komplett zurück. Gerade einmal eine Seite lang ist das Dokument – die Brisanz liegt in seiner Kürze.
Mehr Spielraum bei Abschreibungen
Für Immobilieneigentümer eröffnen sich konkrete Vorteile. Nach § 7 Abs. 4 EStG werden Gebäude standardmäßig über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben (2 bis 3 Prozent jährlich). Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf schneller und höher abschreiben – mit entsprechend größerer Steuerersparnis.
Die neue Linie bedeutet in der Praxis:
Methodenfreiheit beim Nachweis: Öffentlich bestellte Gutachter bleiben der Goldstandard, sind aber nicht mehr Pflicht. Auch andere professionelle Methoden, die technische oder wirtschaftliche Abnutzung plausibel belegen, werden akzeptiert.
Renaissance der Verkehrswertgutachten: Der BFH hatte klargestellt, dass selbst Marktwertgutachten ausreichen können, wenn sie genügend technische Substanzdaten enthalten. Diese Möglichkeit steht nun wieder offen.
Rückwirkende Geltung: Die Aufhebung gilt für alle offenen Fälle. Wer einen Antrag auf kürzere Nutzungsdauer gestellt hat und vom Finanzamt unter Berufung auf das 2023er-Schreiben abgewiesen wurde, kann das nun anfechten – solange der Bescheid nicht bestandskräftig ist.
Beweislast bleibt beim Steuerzahler
Trotz der Lockerung mahnen Steuerexperten zur Realität: Die formale Anforderung an einen bestimmten Gutachtertyp mag gefallen sein, doch die Beweislast trägt weiterhin der Immobilieneigentümer. Eine kürzere Nutzungsdauer muss schlüssig dargelegt werden – bloße Behauptungen reichen nicht.
Das BFH-Urteil verlangt nach wie vor eine Methode, die “Rückschlüsse auf die maßgeblichen Bestimmungsfaktoren” der Gebäudelebensdauer erlaubt: bauliche Abnutzung, technische Überalterung oder wirtschaftliche Obsoleszenz müssen erkennbar werden.
Steuerberater raten daher zu sorgfältiger Vorbereitung. Wer bisher vor den Kosten eines Bausubstanzgutachtens zurückschreckte, kann nun mit alternativen, aber trotzdem fundierten Nachweisen punkten. Die Finanzämter sind ab sofort angehalten, Anträge auf kürzere Abschreibungszeiträume großzügiger zu prüfen.
Ob das Ministerium damit das letzte Wort gesprochen hat? Die Immobilienbranche bleibt skeptisch – aber fürs Erste haben die Gerichte gesiegt.
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