Immobilien-Teilverkauf ist kein Darlehen, stellt Gutachten klar
04.02.2026 - 16:01:12
Ein neues Rechtsgutachten entzieht der Debatte um die Regulierung von Teilverkäufen den Boden. Der Immobilien-Teilverkauf ist rechtlich kein Darlehen, so das zentrale Ergebnis. Diese Einordnung könnte weitreichende Folgen für den Markt und die Aufsicht durch die BaFin haben.
Das Gutachten von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit von der LMU München wurde heute veröffentlicht. Es kommt zu dem Schluss, dass das Modell weder direkt noch analog unter das strenge Verbraucherdarlehensrecht fällt. Der Bundesverband für Immobilienverrentung (BVIV) begrüßt die Einschätzung als Bestätigung seiner Position.
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Warum es kein Kredit
Im Kern klassifiziert Grigoleit den Teilverkauf als einen gemischten Vertrag aus Kauf-, Nießbrauch- und Besorgungsrecht. Entscheidend ist das Fehlen einer persönlichen Rückzahlungspflicht des Verkäufers.
- Bei einem Darlehen muss der Kreditnehmer die Summe zurückzahlen.
- Beim Teilverkauf fließt das Geld für den Anbieter allein aus dem späteren Verkaufserlös der Immobilie. Das sonstige Vermögen haftet nicht.
„Eine analoge Anwendung des Darlehensrechts wäre systemwidrig“, so das Gutachten. Es läge keine vergleichbare Interessenlage vor.
Ein Dauerstreit mit Verbraucherschutz-Fragen
Die Debatte ist nicht neu. Verbraucherschützer und die BaFin warnen seit langem vor Risiken. Kritikpunkte sind komplexe Modelle und schwer durchschaubare Kosten, etwa durch monatliche Nutzungsentgelte. Die Sorge: Anbieter könnten so Darlehensschutzvorschriften umgehen.
Bisherige Gutachten kamen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das neue Papier liefert nun ein gewichtiges Argument gegen eine Regulierung als Finanzprodukt. Der BVIV betont: Verkäufer wollen sich nicht verschulden, sondern Teile ihres Immobilienvermögens mobilisieren.
Was bedeutet das für die Zukunft?
Die Veröffentlichung befeuert die politische Debatte neu. Während Anbieter auf Bestätigung hoffen, drängen Verbraucherschützer auf klare gesetzliche Regelungen. Die Justizministerkonferenz hatte bereits Ende 2025 mehr Transparenz gefordert.
Eine Regulierung durch die BaFin nach Kreditrecht erscheint nun unwahrscheinlicher. Möglicher Konsequenz könnten aber spezifische „Leitplanken“ außerhalb des Darlehensrechts sein. Der BVIV setzt auf zivilrechtlichen Verbraucherschutz durch mehr Transparenz und faire Verträge.
Für Eigentümer bleibt eine sorgfältige Prüfung jedes Vertrags unerlässlich.
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