Grundsteuerreform: Neue Bescheide treffen bei Eigentümern ein
17.01.2026 - 00:38:12
Die umfassende Grundsteuerreform wird für Millionen Haus- und Grundbesitzer greifbar. Diese Woche versenden Städte und Gemeinden bundesweit die finalen Steuerbescheide für 2026 – viele Eigentümer erhalten damit erstmals die konkrete Rechnung nach den neuen Regeln. Die Bescheide basieren auf den kürzlich von den Kommunen festgelegten Hebesätzen und markieren den Abschluss eines mehrjährigen Reformprozesses.
Hebesatz entscheidet über finale Belastung
Nachdem die Finanzämter die neuen Grundsteuerwerte berechnet haben, setzen nun die Kommunen den letzten und entscheidenden Faktor fest: ihren lokalen Hebesatz. Dieser Multiplikator, der von Stadt zu Stadt stark variiert, bestimmt die endgültige Höhe der jährlichen Zahlung. In Pirmasens etwa gehen aktuell rund 18.000 neue Bescheide an die Eigentümer, nachdem der Stadtrat im Dezember eine neue Hebesatzsatzung beschlossen hat.
Ähnliche Szenarien spielen sich derzeit in ganz Deutschland ab. Städte wie Stadthagen und Mönchengladbach haben den Versand der Jahresbescheide bereits gestartet oder über öffentliche Bekanntmachungen informiert. Für die Verwaltungen bedeutet dies eine Flut an Rückfragen – die Stadt Pirmasens bittet Bürger bereits jetzt, Anfragen vorzugsweise schriftlich einzureichen.
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Drei Stufen bis zur neuen Steuer
Auslöser der Neubewertung ist die Grundsteuerreform, die das Bundesverfassungsgericht 2018 angestoßen hatte. Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue, bundesweit einheitlichere Bewertungsregeln. Das Berechnungsverfahren läuft in drei Schritten ab: Zuerst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert der Immobilie. Dieser Wert wird mit einer gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert, was den Grundsteuermessbetrag ergibt.
Erst im letzten Schritt wenden die Kommunen ihren individuellen Hebesatz auf diesen Messbetrag an. Da viele Gemeinden ihre Hebesätze erst spät im Jahr 2025 anpassten, erhalten zahlreiche Eigentümer nun die erste vollständige Abrechnung nach dem neuen System.
Flickenteppich durch verschiedene Länder-Modelle
Die Umsetzung wird durch eine zusätzliche Komplexität erschwert: Nicht alle Bundesländer nutzen das gleiche Berechnungsmodell. Während die meisten dem Bundesmodell folgen, haben Bayern, Hessen und Baden-Württemberg eigene Bewertungssysteme entwickelt. Dieser Flickenteppich führt zu uneinheitlichen Methoden im Bundesgebiet.
Hinzu kommt anhaltende rechtliche Unsicherheit. Zwar hat der Bundesfinanzhof das Bundesmodell vorläufig für verfassungskonform erklärt, doch Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler bereiten Verfassungsbeschwerden vor. Sie argumentieren, die pauschale Bewertung verletze den Gleichheitsgrundsatz. Eine endgültige Klärung durch den Bundesfinanzhof zu den Ländermodellen wird erst im Laufe des Jahres 2026 erwartet.
Das sollten Eigentümer jetzt prüfen
Mit dem Erhalt des Bescheids ist eine sorgfältige Prüfung essenziell. Eigentümer sollten kontrollieren, ob der angewendete Hebesatz korrekt ist und die Daten des Finanzamts richtig übernommen wurden. Wichtig ist die Unterscheidung: Einwände gegen den Grundsteuerwert der Immobilie müssen direkt beim Finanzamt geltend gemacht werden, nicht bei der Kommune.
Die Gemeinde ist an die vom Finanzamt übermittelten Werte gebunden. Auch Bedenken zur Verfassungsmäßigkeit des Bewertungsmodells sind gegenüber dem Finanzamt vorzutragen. Ein Einspruch hebt die Zahlungspflicht zunächst nicht auf – es sei denn, eine Aussetzung wird explizit gewährt.
Dynamisches Thema mit offenem Ausgang
Die Bescheide für 2026 sind ein Meilenstein, aber kein Endpunkt. Kommunen können ihre Hebesätze künftig weiter anpassen, um ihr Steueraufkommen zu sichern. Die laufenden Verfassungsklagen könnten in den kommenden Jahren zudem weitere gesetzliche Nachbesserungen erforderlich machen.
Für Immobilieneigentümer bleibt die Grundsteuer ein zentrales und wandelndes Thema. Die aktuellen Bescheide zeigen deutlich: Die große Reform ist auf lokaler Ebene angekommen – mit direkten finanziellen Konsequenzen für Millionen Bürger.
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