Grundsteuer: Zweite Phase startet mit Nachjustierungen

Ab heute erhalten Millionen Haus- und Grundbesitzer die neuen Grundsteuerbescheide für 2026. Nach dem historischen Systemwechsel im Vorjahr steht nun das Feintuning der Reform an – mit teils überraschenden Wendungen.

Die Verwaltungsmaschinerie läuft: Städte wie Mönchengladbach und Tettnang beginnen in diesen Tagen mit dem Versand der jährlichen Steuerbescheide. Allein Mönchengladbach schickt rund 92.000 Schreiben an Eigentümer. Die gute Nachricht für viele: Die Stadt hält ihre Hebesätze stabil. Die Grundsteuer B für Wohn- und Gewerbeimmobilien bleibt bei 792 Prozent, die Grundsteuer A für landwirtschaftliche Flächen bei 461 Prozent.

Doch Vorsicht ist geboten. Selbst bei unveränderten Hebesätzen sollten Eigentümer ihre Bescheide genau prüfen. Änderungen an Gebäuden oder Grundstücken, die Ende 2025 gemeldet wurden, sind möglicherweise noch nicht berücksichtigt. Nachjustierte Bescheide könnten im Laufe des ersten Quartals folgen.

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Gerichtsentscheidungen zwingen zum Kurswechsel

Die größte Überraschung des Jahres kommt aus Nordrhein-Westfalen. Mehrere Städte müssen ihre Steuerpolitik kurzfristig korrigieren. Der Grund: Geteilte Hebesätze für Wohn- und Gewerbeimmobilien, die 2025 eingeführt wurden, stehen auf wackeligem rechtlichen Fundament.

Verwaltungsgerichte signalisierten im Dezember 2025, dass die unterschiedliche Behandlung von Wohn- und Nichtwohngrundstücken nach geltendem Landesrecht problematisch sei. Die Konsequenz? Städte wie Dortmund kehren 2026 zu einem einheitlichen Hebesatz zurück. Für Wohnungseigentümer bedeutet das oft höhere Belastungen, Gewerbetreibende könnten entlastet werden.

Auch Essen reagiert auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025. Die kurzlebige Experimentierphase mit getrennten Steuersätzen in Teilen NRWs ist damit praktisch beendet. Stadtparlamente mussten noch kurz vor Jahresende neue, einheitliche Hebesatz-Satzungen beschließen.

Die Debatte um die Aufkommensneutralität

Das Versprechen der Aufkommensneutralität – die Reform sollte keine Mehreinnahmen für Kommunen bringen – bleibt 2026 umstritten. Zwar passten Städte wie Köln ihre Hebesätze Ende 2025 an (Grundsteuer B: 550 Prozent für 2026), um die Vorgaben zu erfüllen. Die individuelle Betroffenheit variiert jedoch stark.

Marktbeobachter sehen 2026 als Korrekturjahr. 2025 setzten viele Kommunen vorsichtshalber höhere Hebesätze, um bei unklarer Datenlage ihre Budgets zu sichern. Mit den realen Daten eines vollen Jahres passen sie nun nach: Manche senken die Sätze, um Überschüsse auszugleichen, andere müssen sie anheben, um Haushaltslöcher zu stopfen. Eigentümer sollten ihren Hebesatz von 2026 mit dem des Vorjahres vergleichen, um die Ursache für Änderungen zu verstehen.

Fristen und Handlungsempfehlungen

Mit dem Bescheid für 2026 starten auch neue Zahlungsfristen. Die erste Quartalsrate für das Steuerjahr 2026 ist am 15. Februar 2026 fällig.

Experten von Eigentümerverbänden raten zu diesen Schritten:
1. Berechnungsgrundlage prüfen: Stimmt der Grundsteuermessbetrag mit den aktuellen Daten des Finanzamts überein?
2. Hebesatz kontrollieren: Hat sich der kommunale Steuermultiplikator im Vergleich zu 2025 geändert?
3. Zahlungsmethode anpassen: Bei SEPA-Lastschrift erfolgt die Anpassung automatisch. Bei Daueraufträgen muss der Betrag manuell aktualisiert werden, um Unterzahlungen zu vermeiden.

Die chaotische Einführungsphase der Reform ist zwar vorbei, doch das System bleibt dynamisch. Während bundesweit noch Klagen gegen Bewertungsmodelle laufen, sind die 2026er Bescheide die verbindliche Grundlage für die Zahlungen des laufenden Jahres. Die endgültige Steuerbilanz der Reform steht damit noch längst nicht fest.

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