Gewerbemietrecht: Textform ersetzt Schriftform – mit Risiken

Seit Jahresbeginn gilt für Gewerbemietverträge nur noch die einfache Textform. Diese Änderung durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz soll Prozesse digitalisieren und beschleunigen. Doch die neue Flexibilität birgt erhebliche Fallstricke für langfristige Verträge.

Bisher mussten Mietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit nach § 550 BGB zwingend schriftlich – mit Unterschrift – vorliegen. Seit dem 1. Januar 2025 genügt nun die Textform nach § 578 BGB. Das bedeutet:
* Verträge und Änderungen können per E-Mail oder Messenger abgeschlossen werden.
* Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger (wie einer E-Mail) reicht aus.
* Die eigenhändige Unterschrift auf Papier ist nicht mehr nötig.

Was als Bürokratieabbau gedacht ist, kann schnell zur Falle werden. Denn das Kernrisiko des alten Rechts bleibt: Wird die Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen – und ist damit viel einfacher kündbar.

Die große Gefahr: Eine E-Mail kann den Vertrag sprengen

Die größte Tücke liegt in der Unbedarftheit des Alltagsgeschäfts. Wesentliche Absprachen, die früher einen formellen Nachtrag erforderten, können nun unbeabsichtigt in einer flüchtigen E-Mail getroffen werden.

Ein Beispiel: Mieter und Vermieter mailen kurz über eine Anpassung der Betriebskosten oder eine Flächenänderung. Schon könnte diese Korrespondenz als formwirksamer Vertragsnachtrag gelten. Wird dabei nicht die Textform gewahrt – etwa weil eine Partei nicht klar genannt wird –, liegt ein Formfehler vor.

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Die Folge? Ein auf zehn Jahre angelegter Mietvertrag wird plötzlich ordentlich kündbar. Das eröffnet beiden Seiten ein gefährliches Spiel: Bei stark steigenden oder fallenden Mietpreisen könnte eine Parte den Vertrag einfach lösen.

Grauzone für Erwerber und Gerichte

Das Gesetz schützt traditionell den Käufer einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Er muss sich aus den Vertragsunterlagen lückenlos informieren können. Die strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) verlangte dafür bisher eine einheitliche Urkunde.

Doch was ist „Einheitlichkeit“ bei einer losen E-Mail-Kette? Der Gesetzgeber ließ diese Frage offen. Juristen streiten nun:
* Reicht eine chronologische E-Mail-Historie aus?
* Oder muss ein konsolidiertes Hauptdokument alle Vereinbarungen bündeln?

Bis der BGH hier Klarheit schafft, herrscht Rechtsunsicherheit. Auch sogenannte „Textformheilungsklauseln“, die Formfehler vertraglich ausschließen sollen, dürften nach bisheriger BGH-Praxis unwirksam sein.

Auch Altverträge sind jetzt betroffen

Für Verträge, die vor 2025 geschlossen wurden, galt eine einjährige Schonfrist. Seit dem 1. Januar 2026 unterliegen jedoch auch Änderungen an diesen Altverträgen der neuen Textform. Das Risiko formloser E-Mail-Absprachen betrifft damit auch langjährige, vermeintlich stabile Mietverhältnisse.

Wie sich Vermieter und Mieter schützen können

Die Branche steht vor einem Dilemma: Die Digitalisierung erfordert Agilität, das Risiko verlangt aber höchste Sorgfalt. Experten raten zu klaren Prozessen:
* Weiterhin formelle Nachtragsdokumente nutzen, die alle Änderungen konsolidieren.
* Jede wesentliche Vereinbarung explizit als Nachtrag bezeichnen und auf den Hauptvertrag beziehen.
* Formlose Absprachen per E-Mail zu wesentlichen Punkten strikt vermeiden.
* Bestätigte PDF-Dokumente als sichere Textform bevorzugen.

Die neue Freiheit ist ein zweischneidiges Schwert. Sie beschleunigt Geschäfte, gefährdet aber die Vertragsstabilität. Bis die Gerichte die Regeln konkretisieren, ist höchste Vorsicht der beste Schutz für milliardenschwere Mietverhältnisse.

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