Gewerbeimmobilien: Refinanzierungswelle testet den deutschen Markt
12.03.2026 - 00:00:19 | boerse-global.de
Die deutsche Gewerbeimmobilien-Branche steht 2026 vor ihrer größten Bewährungsprobe. Nach Jahren der Turbulenzen rollt nun eine massive Refinanzierungswelle an. Sie trifft auf einen Markt, der sich zwar stabilisiert, aber noch weit von alten Höchstwerten entfernt ist. Die Aufsicht schaut genau hin.
Fragile Stabilisierung bei bleibend hohem Risiko
Leichte Entspannung, aber kein Grund zur Entwarnung: Die Werte für Gewerbeimmobilien sind 2025 im Schnitt um etwa drei Prozent gestiegen. Büroimmobilien legten fast vier Prozent zu, Einzelhandelsflächen etwas über zwei Prozent. Das meldet LBBW Research Anfang März 2026.
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Dennoch liegen die Kapitalwerte je nach Segment noch rund ein Viertel unter ihren historischen Höchstständen. Bei Einzelhandelsimmobilien beträgt das Minus im Bundesdurchschnitt sogar bis zu einem Drittel. Diese Bewertungslücke wird zum zentralen Problem für Eigentümer, deren günstige Altkredite auslaufen. Die zugrundeliegende Sicherheit ist heute weniger wert.
Die Transaktionsvolumen geben vorsichtig Hoffnung. Für das Gesamtjahr 2025 summierte sich das Volumen laut Cushman & Wakefield auf etwa 23 Milliarden Euro. Ein stärkeres letztes Quartal signalisierte ein zaghaft zurückkehrendes Investor:innenvertrauen.
Die Refinanzierungslücke und der Aufstieg alternativer Geldgeber
Die eigentliche Herausforderung kommt erst noch. Ein riesiges Volumen an Gewerbehypotheken aus der Nullzinsphase fällt 2026 zur Neufinanzierung an. Die Eigentümer stehen vor einem doppelten Problem: niedrigere Beleihungswerte und deutlich höhere Zinsen. Für Standardkredite über zehn Jahre liegen diese Anfang März zwischen 3,2 und 4,0 Prozent.
Traditionelle Banken reagieren mit strenger Selektivität. „Es gibt keinen absoluten Kreditstopp, aber Kapital fließt vor allem in Assets mit makellosen Umweltstandards, starken Mietverträgen und klaren Cashflows“, so die einhellige Meinung auf einer Branchenkonferenz Ende Februar.
Diese Zurückhaltung der Hausbanken ebnet den Weg für alternative Geldgeber. Private Debt Fonds und institutionelle Investoren springen zunehmend in die Bresche. Sie bieten maßgeschneiderte, wenn auch teurere, Mezzanine- oder Whole-Loan-Lösungen an. Damit überbrücken sie die Finanzierungslücke für Kreditnehmer, die die strengen Kriterien der Großbanken nicht mehr erfüllen.
BaFin schärft die Aufsicht
Die systemische Bedeutung des Sektors hat die Aufsicht auf den Plan gerufen. In ihrem offiziellen Risikoausblick für 2026 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Gewerbeimmobilienmärkte explizit als Schwachstelle für das Finanzsystem identifiziert.
Gewerbeimmobilienkredite machen laut BaFin etwa neun Prozent der Bilanzsumme deutscher Banken aus. Die Behörde kündigte Sonderprüfungen bei Instituten mit hohem Engagement an. Ein besonderer Fokus liegt darauf, ob Banken die Beleihungswerte ihrer Sicherheiten regelmäßig und realistisch an die Marktlage anpassen – und nicht an veralteten Spitzenwerten festhalten.
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Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stiegen die Kreditzusagen im Gewerbeimmobilienbereich bis zum dritten Quartal 2025 zwar um fast 17 Prozent auf rund 39,6 Milliarden Euro. Ein signifikanter Teil dieses Volumens wurde jedoch für notwendige Umschuldungen und nicht für Neubauprojekte genutzt. Eine Entwicklung, die die regulatorischen Sorgen unterstreicht.
„Smart Money“ setzt auf Cashflow und Eigenkapital
Die veränderte Finanzierungslandschaft hat das Investorenverhalten in Deutschland grundlegend gewandelt. Erfolgsrezepte sind heute eine frühe Finanzierungssicherung und die Optimierung der operativen Cashflows, wie Analysen der Immobilienberatung JLL zeigen.
Traditionelle Core-Investoren, einst die dominierende Kraft, agieren aufgrund der volatilen Bedingungen sehr risikoscheu. An ihre Stelle tritt agiles Kapital – von Branchenanalysten oft als „Smart Money“ bezeichnet. Diskrete Family Offices und spezialisierte Private-Equity-Fonds nutzen ihre starken Eigenkapitaldecken und schnellen Entscheidungsprozesse, um Top-Assets zu angepassten Preisen zu sichern.
Diese Investoren sind weniger abhängig von fremdfinanzierten Bankkrediten und umgehen so die strengen Beleihungsgrenzen der Hausbanken. Marktbeobachter sehen darin eine zunehmende Spaltung des Marktes: Premium-Immobilien in Top-Lagen mit starken ESG-Kriterien finden weiterhin wettbewerbsfähige Finanzierungen. Sekundärassets hingegen kämpfen mit Liquiditätsengpässen, was zu mehr Zwangsverkäufen führen könnte.
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