Gebäudeabschreibung: Finanzministerium erkennt kürzere Nutzungsdauer an
10.01.2026 - 13:03:12
Steuerliche Erleichterungen für Immobilienbesitzer: Das Bundesfinanzministerium (BMF) akzeptiert nun einfachere Nachweise für eine kürzere Abschreibungsdauer von Gebäuden. Die strengen Gutachtenvorgaben von 2023 sind damit Geschichte.
Ministerium beugt sich der Gerichtsbarkeit
Nach monatelangem Ringen hat die Finanzverwaltung eingelenkt. Am Freitag bestätigte das BMF offiziell, die liberale Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Gebäudeabschreibung allgemein anzuwenden. Damit endet der „Gutachter-Streit“, der Investoren und Vermieter seit Februar 2023 verunsicherte.
Damals hatte das Ministerium den Nachweis für eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlichen 50 oder 33 Jahre massiv erschwert. Es forderte technische Bausubstanzgutachten nur von vereidigten Sachverständigen. Wirtschaftliche Faktoren oder gängige Bewertungsmodelle ließ es nicht zu.
Der BFH kippte diese Praxis in mehreren Urteilen. Das Gericht betonte, dass jede geeignete und schlüssige Methode zulässig sei. Nach der formalen Aufhebung des alten Schreibens im Dezember 2025 schafft die jetzige Bekanntmachung nun klare Verhältnisse für die Steuererklärung 2025.
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Das gilt jetzt für den Nachweis
Für Eigentümer ergeben sich drei konkrete Erleichterungen aus der neuen Verwaltungspraxis.
1. Flexiblere Gutachtenmethoden
Ein reines Technik-Gutachten ist nicht mehr zwingend. Auch Modelle nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die die Restnutzungsdauer schätzen, werden anerkannt. Der BFH sieht darin eine ausreichende Grundlage.
2. Größerer Gutachterkreis
Das Monopol der „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ ist gefallen. Künftig reichen auch Gutachten von zertifizierten Sachverständigen oder Architekten mit entsprechender Expertise. Das senkt Kosten und verkürzt Wartezeiten.
3. Wirtschaftliche Faktoren zählen
Nicht nur der technische Verschleiß ist relevant. Auch wirtschaftliche Gründe – wie veränderte Marktanforderungen oder neue gesetzliche Auflagen – können eine kürzere Nutzungsdauer rechtfertigen.
So steigt die Rendite
Die steuerlichen Auswirkungen sind beträchtlich. Ein Beispiel: Für ein Gebäude von 1980 gilt pauschal eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren (2 % Abschreibung). Ein Gutachten ermittelt jedoch nur noch 25 Jahre (4 % Abschreibung).
Bei Anschaffungskosten von 500.000 Euro (Gebäudeanteil) verdoppelt sich der jährliche Abschreibungsbetrag von 10.000 auf 20.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent spart der Investor so jährlich 4.200 Euro an Steuern – die Nachsteuerrendite steigt direkt.
Fazit: Klare Handlungsempfehlungen
Die Kehrtwende stärkt die Rechtsstaatlichkeit. Viele ruhend gestellte Einsprüche dürften nun zügig zugunsten der Steuerzahler entschieden werden. Dennoch liegt die Beweislast weiterhin beim Eigentümer. Gefälligkeitsgutachten reichen nicht aus.
Eigentümer sollten jetzt handeln: das Portfolio auf Abweichungen prüfen, laufende Einsprüche mit Verweis auf die neue Linie vorantreiben und bei Neukäufen die realistische Nutzungsdauer in der Due Diligence festhalten. Die Tür zu höheren Abschreibungen steht offen – doch die Finanzämter werden auf die Qualität der Gutachten achten.
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