Frankfurter Büromarkt: Neues Zentrum für grüne Büros entsteht

Der Frankfurter Büromarkt spaltet sich in einen Zwei-Klassen-Markt. Während ESG-konforme Premiumflächen in neuen Vierteln gefragt sind, kämpft älterer Bestand mit Leerstand.

Der Frankfurter Büromarkt erlebt eine fundamentale Neuausrichtung. Nach Rekordjahren verlagern sich die Hotspots für Premium-Büros in neue Stadtviertel, angetrieben von der Nachfrage nach nachhaltigen, modernen Arbeitswelten.

Vom Rekordhoch zur strategischen Konsolidierung

Das erste Quartal 2026 brachte mit etwa 80.000 Quadratmetern Mietvolumen eine erwartete Normalisierung. Das liegt deutlich unter dem Rekord von rund 565.000 Quadratmetern im Gesamtjahr 2025. Damals wurden Großdeals wie die 73.000 Quadratmeter für die Commerzbank im Central Business Tower wirksam. Die Leerstandsquote stieg auf 13,2 Prozent, was etwa 1,53 Millionen Quadratmetern entspricht. Doch diese Zahl täuscht: Sie verdeckt einen tiefen Graben im Markt.

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Während ältere, energetisch schlechte Gebäude in Randlagen leer stehen, herrscht im Kern der Bankenviertel weiterhin Knappheit. In Top-Lagen des Central Business District (CBD) liegt die Leerstandsquote bei nur 2,5 Prozent. Die Spitzenmieten bleiben stabil oder steigen sogar leicht. Dieser „Flight to Quality“ – die Flucht in Qualität – ist der Treiber für eine bemerkenswerte geografische Verschiebung. Unternehmen priorisieren Nachhaltigkeit und moderne Arbeitsumgebungen höher als eine traditionell prestigeträchtige Adresse.

Die neuen Mikro-Hotspots: Westend und die „Four“-Achse

Aktuelle Marktberichte identifizieren zwei aufstrebende Zonen, die den Gesamtmarkt outperformen. Der erste Hotspot erstreckt sich vom Opernplatz entlang der Bockenheimer Landstraße ins Westend. Dieses Viertel profitiert von historischem Prestige und einer Welle moderner Revitalisierungen, die hohe Umweltstandards erfüllen.

Der zweite Fokus liegt auf dem Areal zwischen dem Hochhausprojekt „Four“ und der Frankfurter Börse. Diese ganze Achse durchläuft eine Transformation, bei der mehrere Gebäude gleichzeitig modernisiert werden. In diesen spezifischen Zonen werden in den kommenden Jahren rund 100.000 Quadratmeter hochwertiger Bürofläche auf den Markt kommen. Diese Lagen bieten die gewünschte „Live-Work-Play“-Balance und sind daher besonders attraktiv für internationale Beratungsunternehmen und Anwaltskanzleien. Sie suchen die Nähe zum Finanzkern, wollen aber ein lebendiges, gemischt genutztes Umfeld.

Peripherie im Aufwind: Gateway Gardens und Eschborn

Während die Innenstadt die Spitzenmieten dominiert, positionieren sich die peripheren Submärkte Gateway Gardens und Eschborn erfolgreich als nachhaltige Alternativen. Gateway Gardens am Flughafen hat mit Campus-Projekten wie „Flow“ und „The Move“ große Vorhaben abgeschlossen. Diese Standorte locken Mieter an, die exzellente internationale Anbindung und große, effiziente Grundrisse benötigen – was im engen Stadtzentrum kaum verfügbar ist.

Eschborn bleibt ein starker Konkurrent durch niedrigere Gewerbesteuersätze und einen wachsenden Bestand an ESG-zertifizierten Gebäuden. Das „Peripherie“-Cluster macht inzwischen etwa 25 Prozent des gesamten Frankfurter Büro-Mietvolumens aus. Der Zuzug in diese Gebiete ist nicht mehr nur Kostensenkung, sondern zunehmend eine Frage der Verfügbarkeit moderner Infrastruktur. Da Neubauten in der Innenstadt aufgrund strengerer Finanzierungsbedingungen oft eine Vorvermietungsquote von 50 Prozent benötigen, weichen viele Unternehmen auf die Peripherie aus, wo hochwertige Fläche leichter verfügbar ist.

ESG spaltet den Markt: Das Ende des allgemeinen Bürobooms

Der prägendste Trend 2026 ist die sich vertiefende Kluft zwischen Premium- und Zweitklasse-Immobilien. Studien sprechen von einem „Zwei-Klassen-Markt“. Premium-Flächen mit ESG-Konformität verzeichnen stabile oder steigende Mieten – im Bankenviertel oft über 50 Euro pro Quadratmeter. Bei älterem Bestand hingegen sinken die Durchschnittsmieten. Diese Divergenz ist eine direkte Folge von Unternehmenszielen zur Nachhaltigkeit und verschärfter EU-Gebäuderegulierung.

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Unternehmen wollen bei Energieeffizienz, CO2-Fußabdruck und Mitarbeiterwohlbefinden keine Kompromisse mehr machen. Daher verlagern sich die Hotspots dorthin, wo „grüne“ Referenzen geboten werden können. Dies befeuert Revitalisierungsprojekte im Ostend, verankert durch die Europäische Zentralbank. Das „Hafenpark Quartier“, das in den letzten Jahren einen Mega-Deal mit ING über 32.000 Quadratmeter verbuchte, bleibt ein Magnet für Tech- und Kreativfirmen. Der „Shift nach Osten“ wird durch moderne, nachhaltige Bürokonzepte in Uferlage begünstigt – ein Kontrast zur traditionellen Ästhetik des Bankenviertels.

Ausblick: Normalisierung mit Spannungen

Marktforscher prognostizieren für das Gesamtjahr 2026 ein Mietvolumen zwischen 400.000 und 460.000 Quadratmetern. Das entspräche dem Zehn-Jahres-Durchschnitt und bedeutete eine Rückkehr zur „Normalität“ nach der pandemiebedingten Volatilität. Das Angebot an neuer Bürofläche bleibt knapp, da hohe Finanzierungs- und Baukosten Projektstarts verzögern.

Diese Knappheit bei Top-Flächen wird die Hotspots weiter in revitalisierte Innenstadtviertel und gut angebundene Peripherie-Hubs drücken. Die zentrale Herausforderung für den Frankfurter Markt bis 2027 wird das Schicksal der „Stranded Assets“ sein – älterer Gebäude, die ESG-Kriterien nicht erfüllen. Experten rechnen mit einer Welle von Umwandlungen, etwa zu Wohnraum. Dies würde die kommerziellen Hotspots der Stadt weiter zu konzentrierten Zentren nachhaltiger Innovation verdichten.