Flächenschlüssel wird gesetzlicher Standard für Vorsteueraufteilung
23.01.2026 - 13:23:12
Eine neue Gesetzeslage zementiert den Flächenschlüssel als primäre Methode zur Aufteilung der Vorsteuer bei Immobilien – und schränkt Spielräume für Steueroptimierungen massiv ein.
BERLIN. Der Bundesrat hat mit dem Jahreswechsel eine entscheidende Weichenstellung im Umsatzsteuerrecht vollzogen. Durch das Gesetz zur Modernisierung und Digitalisierung der Schwarzarbeitsbekämpfung wird der Flächenschlüssel nun gesetzlich als Standardmethode zur Aufteilung der Vorsteuer bei gemischt genutzten Immobilien festgeschrieben. Damit endet eine jahrelange Grauzone, die es Eigentümern oft ermöglichte, den günstigeren Umsatzschlüssel anzuwenden. Für laufende Bauprojekte und die Steuerplanung 2026 hat diese Änderung unmittelbare Konsequenzen.
§ 15 Abs. 4 UStG: Die neue gesetzliche Hierarchie
Kern der Neuerung ist eine Ergänzung im § 15 Abs. 4 des Umsatzsteuergesetzes (UStG). Ab sofort muss die Aufteilung der Vorsteuer für Gebäude, die sowohl umsatzsteuerfreie (z.B. Wohnungen) als auch -pflichtige (z.B. Gewerbeflächen) Nutzungen aufweisen, zwingend auf Basis der Nutzflächen erfolgen.
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Bislang favorisierten zwar Bundesfinanzhof (BFH) und Europäischer Gerichtshof (EuGH) den Flächenschlüssel als „genauere“ Methode. Der Gesetzestext ließ jedoch Spielraum für Argumentationen. Steuerpflichtige nutzten häufig den Umsatzschlüssel, wenn dieser zu einem höheren Vorsteuerabzug führte, und beriefen sich auf dessen „Sachgerechtigkeit“.
Unter dem neuen Rechtsrahmen 2026 ist diese Flexibilität explizit beschnitten. Der Umsatzschlüssel ist nur noch dann zulässig, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass er zu einer „wesentlich genaueren wirtschaftlichen Zuordnung“ führt als der Flächenschlüssel. Die Beweislast liegt damit vollständig beim Steuerzahler.
Warum die Änderung Immobilienbesitzer trifft
Für gemischt genutzte Objekte hat die Wahl der Aufteilungsmethode erhebliche finanzielle Auswirkungen. Gewerbemieten sind pro Quadratmeter oft deutlich höher als Wohnungsmieten.
- Beispiel Umsatzschlüssel: Ein Gebäude ist zu 50 % Wohn- und zu 50 % Gewerbefläche. Erzielen die Gewerbeeinheiten jedoch 80 % des Gesamtumsatzes, dürfen 80 % der Vorsteuer auf Bau- und Instandhaltungskosten geltend gemacht werden.
- Beispiel Flächenschlüssel: Nach der neuen gesetzlichen Standardmethode läge der abziehbare Anteil nur noch bei 50 %.
Mit der gesetzlichen Festschreibung des Flächenschlüssels schließt der Gesetzgeber eine Lücke, die Eigentümern höhere Abzüge aufgrund von Umsatzunterschieden ermöglichte. Experten sehen darin eine strengere Anpassung des nationalen Rechts an die Grundsätze der EU-Mehrwertsteuerrichtlinie, die seit Langem die physische Nutzung als genauesten Maßstab für den Ressourcenverbrauch bei Immobilien ansieht.
Gibt es noch Ausnahmen für den Umsatzschlüssel?
Trotz der strengen neuen Formulierung ist der Umsatzschlüssel nicht vollständig verboten. Rechtsanalysten verweisen auf die weiterhin bestehende „Ausweichklausel“ zur „genaueren wirtschaftlichen Zuordnung“. Die Hürden für ihre Anwendung sind jedoch hoch.
Basierend auf der BFH-Rechtsprechung, die dem neuen Gesetz zugrunde liegt, könnte der Umsatzschlüssel noch in Betracht kommen, wenn:
- Extreme Unterschiede in der Ausstattung bestehen, etwa zwischen einer einfachen Wohnung und einem Hochtechnologie-Labor oder einem Luxus-Einzelhandelsgeschäft mit teuren Installationen.
- Die Räumlichkeiten in Höhe, Volumen oder Bauqualität so grundverschieden sind, dass ein simpler Quadratmetervergleich die wirtschaftliche Realität verzerrt.
Bloße Unterschiede im Mietwert pro Quadratmeter reichen hingegen nicht mehr aus. Dass eine Gewerbefläche mehr Miete erzielt als eine Wohnung, gilt nun als marktübliches Ergebnis – nicht als Abbild des physischen Ressourcenverbrauchs beim Bau.
Reaktion der Branche und Ausblick
Steuerberatungskanzleien und Branchenverbände passen derzeit ihre Handlungsempfehlungen für Mandanten an. Die Fachdatenbank NWB wies darauf hin, dass die neue gesetzliche Priorität eine sofortige Überprüfung laufender Bauprojekte und geplanter Vorsteuerabzüge für 2026 erfordert.
Auch Eigentümer mit „offenen“ Steuerveranlagungen für Vorjahre könnten unter stärkere Beobachtung geraten, obwohl der neue Gesetzestext ausdrücklich auf künftige Anwendungen abzielt. Experten rechnen damit, dass Finanzämter in Prüfungen eine aggressivere Haltung einnehmen und umsatzbasierte Berechnungen automatisch zurückweisen werden – es sei denn, es werden von vornherein substanzielle physische Nachweise für die Abweichung vorgelegt.
Künftig wird sich der Fokus voraussichtlich auf Gerichtsverfahren verlagern, die definieren, was unter dem neuen Gesetz eine „genauere“ Methode darstellt. Bis die Gerichte hierzu weitere Leitentscheidungen treffen, rät eine konservative Steuerplanung dazu, beim Flächenschlüssel zu bleiben, um kostspielige Nachzahlungen und Zinsen zu vermeiden.
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