EY-Studie: Demografie löst Zinsen als wichtigsten Marktfaktor ab
30.01.2026 - 02:03:12
Der demografische Wandel hat die Zinspolitik als prägendsten Faktor für den deutschen Immobilienmarkt abgelöst. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung von EY Real Estate. Für die Studie wurden im November 2025 rund 380 Marktteilnehmer befragt. Die Erkenntnis markiert einen strategischen Wendepunkt für Investoren und Entwickler.
Nach Jahren, in denen die Geldpolitik der Zentralbanken die Bilanzen dominierte, rücken nun fundamentale gesellschaftliche Veränderungen in den Fokus. Die alternde Bevölkerung, veränderte Haushaltsgrößen und anhaltende Urbanisierung formen die Nachfrage nachhaltiger als kurzfristige Zinsschwankungen. Experten sehen darin einen Trend, der den Markt auf Jahre prägen wird.
Transaktionsmarkt bleibt verhalten
Trotz des neuen Fokus stagniert der Investmentmarkt weiter. Das Transaktionsvolumen sank 2025 auf 32,8 Milliarden Euro – ein Minus von sechs Prozent. Die Erwartungen für 2026 sind durchwachsen.
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- Etwa die Hälfte der Befragten rechnet mit steigenden Volumina.
- Eine ähnliche Mehrheit glaubt jedoch, dass die bisherigen Preisabwertungen nicht ausreichen, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen.
Die festgefahrene Wohnbaukrise trübt die Stimmung weiter. Nahezu alle Befragten erkennen den eklatanten Mangel an Neubauten an. Bisherige politische Initiativen hätten keine durchschlagende Wirkung erzielt. „Der immobilienwirtschaftliche Frühling lässt auf sich warten“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate. In der sich stabilisierenden Branche böten sich aber neue Chancen.
Demografie wird zum harten Marktfaktor
Die Studie zeigt: Der demografische Wandel ist keine Zukunftsvision, sondern bereits heute ein entscheidender Faktor. Die Alterung der Gesellschaft treibt die Nachfrage nach kleinerem, barrierefreiem Wohnraum in Städten. Schätzungen zufolge fehlen in Deutschland rund zwei Millionen altersgerechte Wohnungen.
Gleichzeitig führen Single-Haushalte und Zuwanderung zu einer erhöhten Nachfrage in Metropolen. Die Folge ist eine tiefgreifende regionale Spaltung:
- Urbane Zentren wachsen weiter.
- Ländliche Regionen kämpfen mit Bevölkerungsrückgang, Überalterung und Leerstand.
Große Einfamilienhäuser auf dem Land werden zunehmend schwerer verkäuflich. Diese Kluft zwischen Stadt und Land dürfte sich weiter verschärfen – und erfordert stark differenzierte Investmentstrategien.
Wohnimmobilien als sicherer Hafen
In diesem komplexen Umfeld bleiben Wohnimmobilien die mit Abstand beliebteste Anlageklasse. 84 Prozent der befragten Investoren setzen 2026 darauf. 76 Prozent erwarten hier Preissteigerungen in Top-Lagen. Die anhaltend hohe Nachfrage und der Neubaumangel sorgen für Resilienz.
Ganz anders sieht es bei Büroimmobilien und Shopping-Centern aus. Sie gelten weiter als Sorgenkinder. Vor allem für Objekte in sekundären Lagen wird ein weiterer Preisverfall erwartet. Die Nutzungsart einer Immobilie wird damit zum wichtigeren Kriterium als der reine Standort.
Erfolg hängt von Anpassung ab
Die Zukunft des Marktes wird davon abhängen, wie gut es gelingt, Produkte und Strategien an die demografischen Realitäten anzupassen. Langfristige Trends wie Dekarbonisierung und Digitalisierung werden diese Entwicklung flankieren.
Die Zinsen bleiben ein relevanter Faktor, ihre alles überragende Dominanz ist jedoch gebrochen. Stattdessen rückt der Mensch mit seinen wandelnden Wohnbedürfnissen in den Mittelpunkt. Das erfordert ein Umdenken: weg von rein finanzgetriebenen Modellen, hin zu einem tieferen Verständnis für sozioökonomische Zusammenhänge. Für die Akteure, die diesen Wandel proaktiv gestalten, eröffnen sich auch in einem stagnierenden Gesamtmarkt Chancen.
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