Einzelhandelsimmobilien: Deutscher Markt sendet Erholungssignale
21.01.2026 - 22:37:12
Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt erholt sich spürbar. Angetrieben von der Suche nach stabilen Renditen strömt vermehrt Kapital in den Sektor, vor allem von privaten Anlegern. Das Transaktionsvolumen erreichte 2025 rund 6,4 Milliarden Euro – ein leichter Anstieg von zwei Prozent. Damit katapultierte sich die Anlageklasse hinter Logistik, aber vor Büroimmobilien, auf Platz zwei im gewerblichen Immobilienmarkt.
Fachmarktzentren: Der sichere Hafen für Investoren
Der Motor der Erholung sind Fachmärkte und Fachmarktzentren. Sie machten 2025 fast die Hälfte (49 Prozent) des gesamten Investmentvolumens aus. Die Nachfrage konzentriert sich klar auf Objekte mit Lebensmittel- und Nahversorgungsankern. Warum ist dieses Segment so attraktiv?
- Krisenresistenz: Mieter wie Supermärkte und Discounter sichern langfristig stabile Mieteinnahmen.
- Breite Investorenbasis: Die Sicherheit zieht nicht nur große Fonds, sondern zunehmend auch private Investoren an.
- Hohe Nachfrage: Im ersten Halbjahr 2025 flossen bereits 64 Prozent des Kapitals in Fachmarktprodukte.
Innenstädte: High-Street-Lagen gewinnen wieder an Fahrt
Während Fachmärkte Sicherheit bieten, kehrt auch in die Innenstadtlagen neues Leben zurück. Ihr Anteil am Gesamtvolumen sank zwar auf 28 Prozent, doch der Vermietungsmarkt brummt. Der Flächenumsatz in Top-Lagen stieg 2025 um 8,6 Prozent auf über 519.000 Quadratmeter.
Diese Dynamik treibt der Einzelhandel selbst an: 61 Prozent der befragten Unternehmen wollen ihre Filialzahl erhöhen – ein Sieben-Jahres-Höchst. Gleichzeitig zeigen sich internationale Marken wieder verstärkt an einem Eintritt in Deutschland interessiert. Für Investoren bieten die Preiskorrekturen der Vergangenheit nun attraktive Einstiegschancen.
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Großdeals und internationale Käufer stärken das Vertrauen
Das wachsende Marktvertrauen zeigt sich in großen Transaktionen. 2025 gab es zwölf Deals mit einem Volumen von jeweils über 100 Millionen Euro. Solche Portfoliokäufe, wie die Übernahme des Porta-Portfolios durch XXXLutz, signalisieren den Zufluss strategischen Kapitals.
Ein weiteres starkes Zeichen: Der Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen kletterte auf 45 Prozent. Die Spitzenrenditen haben sich in den meisten Segmenten stabilisiert – ein Indiz für eine gesunde Balance zwischen Käufern und Verkäufern.
Warum bewerten Anleger den Einzelhandel neu?
Die Renaissance der Einzelhandelsimmobilien markiert einen bemerkenswerten Stimmungswechsel. Lange stand der Sektor im Schatten von Logistik und Büro, belastet durch E-Commerce und Pandemie. Jetzt erkennen Investoren die Resilienz des stationären Handels neu.
Insbesondere die krisenfeste Nahversorgung liefert auch in unsicheren Zeiten stabile Erträge. Innerhalb des gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkts (23,9 Mrd. Euro Volumen) hat sich der Einzelhandel als drittstärkste Nutzungsart etabliert.
Blick auf 2026: Optimismus mit Fokus auf Qualität
Branchenkenner blicken optimistisch auf das laufende Jahr. Sie erwarten eine Fortsetzung der lebhaften Investitionstätigkeit. Der Fokus wird weiter auf qualitativ hochwertigen Objekten in guten Lagen liegen.
- Favorit bleiben: Fachmarkt- und lebensmittelgeankerte Immobilien.
- Chance mit Management: Shoppingcenter und High-Street-Lagen benötigen innovative Konzepte für risikoaffinere Investoren.
Ein solides Fundament für die Erholung bildet die langfristige Expansionslust der Händler: 83 Prozent planen einen Ausbau ihrer Filialnetze in den nächsten fünf Jahren. Die Integration digitaler Technologien und die Erfüllung von ESG-Kriterien werden die strategischen Entscheidungen der Investoren künftig prägen.
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