Deutscher Wohnungsmarkt: Mietanstieg flacht ab, aber Entspannung bleibt aus
26.04.2026 - 20:26:24 | boerse-global.de
Der GREIX-Mietpreisindex zeigt für das erste Quartal 2026 einen Anstieg der Angebotsmieten um 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das ist der niedrigste Zuwachs seit Ende 2021. Real, also inflationsbereinigt, sanken die Mieten sogar um 0,1 Prozent.
Trotz dieser statistischen Entspannung bleibt die Lage angespannt. Der Grund: Ein struktureller Wandel im Angebot und eine massive Neubaulücke verändern den Markt grundlegend.
Regionale Preisspitzen: München bleibt unbezahlbar
Die Preise entwickeln sich regional höchst unterschiedlich. In Berlin sanken die Angebotsmieten im ersten Quartal um 1,8 Prozent, in Stuttgart um 0,2 Prozent. Dafür zogen sie in Düsseldorf (plus 1,9 Prozent), Hamburg (plus 1,6 Prozent) und Frankfurt (plus 1,2 Prozent) an.
München bleibt mit durchschnittlich 23,56 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter die teuerste Stadt. Es folgen Frankfurt (17,71 Euro), Hamburg (16,35 Euro) und Berlin (15,84 Euro). Leipzig zeigt mit 10,41 Euro eine vergleichsweise moderate Entwicklung.
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Auch der Kaufmarkt ist volatil. In Stuttgart-Nord kostet der Quadratmeter für Eigentumswohnungen aktuell 6.326 Euro – ein leichter Rückgang zum Vorjahr. Häuser fielen dort deutlicher von 6.729 auf 6.401 Euro. In Stuttgart-West hingegen stiegen die Hauspreise auf 6.044 Euro.
Der stille Wandel: Weg von klassischen Mietwohnungen
Ein entscheidender Faktor für die Misere: Klassische Mietinserate verschwinden. Seit 2015 ist ihre Zahl bundesweit um 22 Prozent gesunken. Gleichzeitig explodierte der Markt für möblierten Wohnraum: Von 12.000 auf rund 37.000 Angebote – ein Plus von 200 Prozent.
Der Trend zur temporären, oft teureren Wohnform verschärft die Lage. In Wohngemeinschaften stiegen die Durchschnittsmieten im September 2025 erstmals auf über 500 Euro. Besonders betroffen sind Universitätsstädte.
Die Abhängigkeit vom Mietmarkt ist enorm: Die Wohneigentumsquote liegt bundesweit bei nur 43 Prozent. In Ostdeutschland wohnen über 80 Prozent der Menschen zur Miete. In Dresden hält Vonovia allein rund 43.000 Wohnungen – etwa 15 Prozent des lokalen Marktes.
Politischer Streit: Enteignung oder Neubau?
Die Wohnungsnot dominiert den Wahlkampf zur Berliner Abgeordnetenhauswahl im September 2026. Der Regierende Bürgermeister Kai Wegner (CDU) lehnt Enteignungspläne strikt ab. Solche Maßnahmen lösten kein einziges Problem, warnte er Ende April. Stattdessen riskierten sie eine Wirtschaftskrise und verschärften die Wohnungskrise.
Die Linke fordert auf ihrem Landesparteitag das Gegenteil: die Vergesellschaftung von rund 220.000 Wohnungen auf Basis von Artikel 15 des Grundgesetzes. Spitzenkandidatin Elif Eralp will die Eigentumsfrage offensiv stellen. Ein Gutachten des Instituts der Deutschen Wirtschaft warnt jedoch vor negativen Folgen für Investitionsklima und Steuereinnahmen.
Die Neubau-Lücke: 1,4 Millionen Wohnungen fehlen
Der im Oktober 2025 beschlossene "Bau-Turbo" zeigt bislang wenig Wirkung. Für 2025 prognostizieren Experten nur 230.000 Fertigstellungen – weit unter dem Regierungsziel. 2024 waren es 251.900 Einheiten. Insgesamt fehlen in Deutschland schätzungsweise 1,4 Millionen bezahlbare Wohnungen.
Einige Kommunen stemmen sich mit Rekordförderungen gegen den Trend. Bielefeld bewilligte für 2025 Wohnungsbauförderung in Höhe von 94 Millionen Euro. Damit sollen 607 Wohnungen entstehen, davon 231 öffentlich geförderte Mietwohnungen.
Die Baugenehmigungen legten im September 2025 zwar um 30 Prozent zu. Doch hohe Kosten und Zinsen bremsen die tatsächliche Bauaktivität. Im ersten Quartal 2025 vergaben Banken Immobilienkredite über 24,4 Milliarden Euro – ein Plus von 33 Prozent zum Vorjahr, aber noch nicht auf dem Niveau früherer Jahre.
Wirtschaftliche Folgen: Mieten bremsen Wachstum
Die hohen Mieten haben weitreichende Konsequenzen. Eine Ifo-Studie vom Oktober 2025 zeigt: Sie bremsen das Wirtschaftswachstum, weil ein immer größerer Teil des Einkommens fürs Wohnen draufgeht. Zudem behindert der Mangel an bezahlbarem Wohnraum die Mobilität von Arbeitskräften – und verschärft so den Fachkräftemangel in starken Regionen.
Auch rechtlich bleibt der Markt in Bewegung. Ein BGH-Urteil vom Januar 2026 stärkte die Rechte von Mietinteressenten: Makler müssen bei nachgewiesener Diskriminierung Schadenersatz zahlen. Die Mietpreisbremse läuft Ende 2025 aus – sofern keine Anschlussregelung kommt. Bauministerin Hubertz deutete bereits im Herbst 2025 schärfere Regulierungen an.
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Ausblick: Keine schnelle Besserung in Sicht
Für 2026 erwarten Marktforscher eine moderatere Preisentwicklung. Für Leipzig prognostizieren sie bis 2035 jährliche Zuwächse von 1,5 bis 2 Prozent. Doch die grundlegenden Probleme bleiben.
Die Verschiebung zu kleineren, möblierten Einheiten wird anhalten – Vermieter erzielen damit höhere Renditen. Mieter in Ballungsräumen haben mangels Alternativen kaum eine Wahl.
Ob der "Bau-Turbo" und strategische Partnerschaften, wie die im April 2026 zugesagten Unterstützungen für den sozialen Wohnungsbau in der Ukraine, die Kapazitäten im Inland beeinflussen, bleibt offen. Die kommenden Monate werden zeigen, ob Rekordförderungen wie in Bielefeld Schule machen – und die Neubaukrise nachhaltig überwinden helfen.
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