Deutscher Immobilienmarkt spaltet sich in zwei Welten
27.04.2026 - 19:44:09 | boerse-global.de
Der deutsche Immobilienmarkt erlebt eine deutliche Zweiteilung. Während die Kaufpreise im ersten Quartal 2026 nahezu stagnierten, zogen die Mieten weiter an – wenn auch etwas langsamer als zuvor. Das geht aus aktuellen Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) hervor.
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Kaufpreise: Stillstand mit Ausnahmen
Nach einer Phase volatiler Preisbewegungen zeigen sich die Kaufpreise weitgehend stabil. Laut IW Köln stiegen die Preise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Vorquartal lediglich um 0,1 Prozent. Im Vorjahresvergleich ergibt sich bei Eigentumswohnungen ein Plus von 2,5 Prozent, Häuser wurden nur 0,7 Prozent teurer.
Die Ursache: eine Kombination aus erhöhtem Zinsniveau und wirtschaftlichen Unsicherheiten infolge des Iran-Konflikts. Die Zinsen für langfristige Immobilienkredite stiegen zuletzt um etwa 0,3 Prozentpunkte.
Doch innerhalb der Metropolen zeigt sich ein heterogenes Bild. Köln legte mit plus 5,1 Prozent deutlich zu, Frankfurt folgte mit 3,9 Prozent. In Stuttgart gaben die Preise dagegen um 2,1 Prozent nach, München verzeichnete ein leichtes Minus von 0,3 Prozent.
Mietmarkt: Umland zieht davon
Anders sieht es bei den Mieten aus. Der IW-Wohnindex weist für Neuvertragsmieten im ersten Quartal 2026 ein Plus von 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus. Besonders auffällig: Im Speckgürtel der sieben größten Metropolen stiegen die Mieten mit 4,2 Prozent deutlich stärker als in den Stadtzentren.
Spitzenreiter sind Düsseldorf (+5,9 Prozent), Köln (+5,7 Prozent) und Hamburg (+5,1 Prozent). Alternative Daten des GREIX-Index vom IfW deuten jedoch auf eine beginnende Verlangsamung hin. Mit einem Anstieg von 2,9 Prozent wurde hier das niedrigste Wachstum seit Ende 2021 registriert.
Real, also inflationsbereinigt, ergab sich sogar ein leichter Rückgang der Angebotsmieten um 0,1 Prozent. In Berlin fielen sie um 1,8 Prozent. München bleibt mit 23,56 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt für Mieter.
Ein strukturelles Problem zeigt die Langzeitstatistik: Seit 2015 ist die Zahl der klassischen Mietanzeigen um 22 Prozent gesunken. Das Angebot an möblierten Wohnungen hat sich in den Metropolen dagegen verdreifacht.
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Geopolitik und Energieeffizienz als Preistreiber
Der Iran-Krieg beeinflusst den Markt indirekt über die Finanzierungskosten. Die gestiegenen Energiepreise machen die Energieeffizienz eines Gebäudes zum entscheidenden Preiskriterium. Immobilien mit modernen energetischen Standards erzielen stabilere Preise und sind am Mietmarkt gefragter.
Die Politik reagiert: Ein neuer Referentenentwurf des Energieeffizienzgesetzes sieht angehobene Schwellenwerte für verpflichtende Energiemanagementsysteme vor. Für öffentliche Einrichtungen soll die jährliche Reduktionsquote auf 1,9 Prozent angepasst werden.
Neubaukrise: 500-Millionen-Signal aus Berlin
Die Lage im Neubausektor bleibt angespannt. Prognosen gehen für 2025 von lediglich 235.000 fertiggestellten Wohnungen aus – weit entfernt von den politischen Zielen. Doch es gibt Hoffnungsschimmer.
Die Berliner HOWOGE vereinbarte Ende April einen unbesicherten Kreditrahmen über 500 Millionen Euro mit der Europäischen Investitionsbank (EIB). Das Geld soll den Bau von etwa 3.200 Wohneinheiten in Berlin bis 2029 finanzieren, mit hohen Energieeffizienzstandards und einem Förderanteil von mindestens 50 Prozent.
Auch die Städtebauförderung soll Impulse setzen: Eine neue Verwaltungsvereinbarung sieht jährlich eine Milliarde Euro vom Bund vor, steigend auf über 1,5 Milliarden Euro bis zum Ende der Legislaturperiode.
Der „Lock-in-Effekt“ lähmt den Markt
Die aktuelle Konstellation führt zu einer zunehmenden Immobilität der Mieter. Da Neuvertragsmieten in vielen Regionen massiv über Altverträgen liegen, scheuen Haushalte einen Umzug – selbst wenn sich ihre Lebensumstände ändern. Dieser „Lock-in-Effekt“ verknappt das Angebot weiter.
Gleichzeitig locken Kaufpreisersparnisse im Umland von bis zu 60 Prozent gegenüber den Kernstädten. Das entlastet die städtischen Mietmärkte aber kaum, da Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage hochhalten.
Die Schere zwischen Wohneigentumswunsch und finanzieller Realisierbarkeit klafft weiter auseinander. Solange die Zinsen hoch bleiben und geopolitische Krisen die Teuerung antreiben, dürfte eine kräftige Erholung der Kaufpreise ausbleiben. Eine scharfe Preiskorrektur nach unten sei aber nicht zu erwarten, betont das IW – der fundamentale Wohnungsmangel stützt die Preise.
Ausblick: Seitwärtsbewegung erwartet
Für den weiteren Jahresverlauf rechnen Experten mit einem moderaten Mietwachstum von drei bis vier Prozent. Die Kaufpreise dürften sich seitwärts bewegen – sofern keine drastischen Zinsänderungen eintreten.
Entscheidend bleibt der Wohnungsneubau. Die Umsetzung von Großprojekten und die Nutzung öffentlicher Fördergelder werden maßgeblich sein. Die Bedeutung der Energieeffizienz wird sich weiter festigen und könnte zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Bestandsimmobilien führen.
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