Deutscher Immobilienmarkt: Mietpreis-Anstieg flaut ab, Wohnungsnot bleibt

Die Angebotsmieten steigen so langsam wie seit Jahren, doch die strukturelle Wohnungsknappheit von 1,4 Millionen Einheiten verschärft sich weiter.

Die Angebotsmieten steigen so langsam wie seit Ende 2021 nicht mehr – doch die strukturelle Wohnungsnot verschärft sich weiter. Ein Defizit von rund 1,4 Millionen Wohnungen bundesweit bleibt das drängendste Problem.

Mietpreise: Leichte Entspannung in den Metropolen

Nach Auswertungen des GREIX-Mietpreisindex stiegen die Angebotsmieten im ersten Quartal 2026 um 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Real, also unter Berücksichtigung der Inflation, sank das Mietniveau sogar leicht um 0,1 Prozent.

Besonders deutlich zeigt sich diese Entwicklung in Berlin: Hier gaben die Preise um 1,8 Prozent nach. Auch in Stuttgart sanken sie um 0,2 Prozent. München bleibt mit durchschnittlich 23,56 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter aber die teuerste Stadt der Republik.

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Angebotswandel: Immer weniger klassische Mietwohnungen

Ein tiefgreifender Wandel vollzieht sich in der Struktur des Wohnungsangebots. Seit 2015 ist die Zahl der klassischen Mietinserate um 22 Prozent zurückgegangen. Im Gegenzug explodierte das Segment der möblierten Angebote: 2025 wurden 37.000 solcher Inserate gezählt – ein Plus von 200 Prozent.

Experten sehen dahinter einen klaren Trend: Vermieter versuchen, durch Möblierungszuschläge die Mietpreisbremse zu umgehen. Während das Angebot in den Metropolen schrumpft, zeigen sich in anderen Regionen stabilere Verhältnisse. In Niedersachsen etwa liegen die Durchschnittspreise für Wohnungen bei 2.702 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 2.316 Euro.

Berliner Wahlkampf: Enteignung oder Mieterschutz?

In der Hauptstadt ist der Wohnungsmarkt zum zentralen Wahlkampfthema geworden. In fünf Monaten wird das Abgeordnetenhaus neu gewählt. Berlins Regierender Bürgermeister Kai Wegner lehnt Enteignungspläne klar ab. Er warnt vor einer Wirtschaftskrise und setzt stattdessen auf Mieterschutz und Neubauförderung.

Ganz anders die Linke: Spitzenkandidatin Elif Eralp will den Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen umsetzen. Ziel ist die Überführung von rund 220.000 Wohnungen in Gemeineigentum. Ein Gutachten des Instituts der Deutschen Wirtschaft warnt jedoch vor negativen Folgen für Steuereinnahmen und Investitionsbereitschaft.

Die Dringlichkeit des Neubaus untermauern aktuelle Zahlen: Von den jährlich benötigten 25.500 neuen Wohnungen in Berlin wurden 2024 lediglich 31 Prozent genehmigt.

Regionale Unterschiede: Leipzig, Jena und der Flächenmangel

Abseits der Metropolen zeigt sich ein differenziertes Bild. In Leipzig liegen die Kaufpreise für Wohnungen bei durchschnittlich 2.550 Euro pro Quadratmeter – mit einer Spanne bis zu 5.106 Euro je nach Lage. Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum von bis zu zwei Prozent erwartet. In Jena-West blieben die Preise stabil, gestützt durch Universität und namhafte Arbeitgeber.

Ein oft übersehenes Problem bremst die wirtschaftliche Entwicklung: der Mangel an Gewerbeflächen. In der Region Aachen sind bereits 87 Prozent der verfügbaren Flächen verkauft. Das Angebot an sofort verfügbaren Grundstücken hat sich dort innerhalb von fünf Jahren um mehr als ein Viertel reduziert. Besonders drastisch ist die Lage im Kreis Euskirchen, wo das Flächenangebot seit 2020 um 60 Prozent eingebrochen ist.

Wirtschaftskrise belastet den Markt

Die Lage am Immobilienmarkt hängt eng mit der gesamtwirtschaftlichen Situation zusammen. Das Ifo-Geschäftsklima fiel im April auf 84,4 Punkte – den niedrigsten Stand seit Mai 2020. Ifo-Präsident Clemens Fuest sieht die deutsche Wirtschaft durch den Iran-Krieg und die hohen Energiepreise stark belastet. Der KfW-Chefvolkswirt bezeichnete den erwarteten Aufschwung als auf null zurückgesetzt. Für 2026 wird nur ein BIP-Wachstum von 0,5 Prozent prognostiziert.

Die Unsicherheit spiegelt sich in den Bauzinsen wider. Der Korridor für zehnjährige Zinsbindungen lag zu Jahresbeginn zwischen 3,3 und 3,7 Prozent – doch geopolitische Spannungen führen immer wieder zu Ausschlägen nach oben. Berater raten daher zu Finanzierungen mit ausreichendem Puffer.

Soziale Folgen: Armutsgefährdung und Wärmewende

Die Wohnungsnot hat tiefgreifende soziale Konsequenzen. In Berlin sind über 20 Prozent der Bevölkerung armutsgefährdet. Der Senat plant subventionierte Wohnungen für Auszubildende mit einer Miete von 350 Euro. Gleichzeitig verpflichtet sich die Bundesregierung international: Im Rahmen einer strategischen Partnerschaft mit der Ukraine fließen bis zu 233 Millionen Euro in den dortigen sozialen Wohnungsbau. Kritiker merken an, dass Deutschland selbst das Ziel von jährlich 100.000 öffentlich geförderten Wohnungen weiterhin verfehlt.

Zusätzliche Belastungen kommen auf Hauseigentümer durch die Wärmewende zu. In Städten wie Gifhorn zeigt die kommunale Wärmeplanung: Über 75 Prozent der Eigentümer müssen bis 2040 auf eigene Kosten energetisch sanieren.

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Ausblick: Volatilität bis Jahresende

Die Entwicklung für den Rest des Jahres bleibt von hoher Unsicherheit geprägt. Die Mietpreise könnten langsamer steigen – doch die Angebotsseite bleibt das kritische Nadelöhr. Bauministerin Hubertz plant strengere Regeln zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Ob die Reformen des Schufa-Scores und die Neubauförderung ausreichen, um den Markt zu entspannen, bleibt abzuwarten.

Die bevorstehenden Wahlen in Berlin werden zeigen, ob radikale Forderungen nach Vergesellschaftung politische Realität werden. Angesichts der gedämpften Wachstumsprognosen und der unsicheren Weltlage ist eine grundlegende Entspannung kurzfristig nicht in Sicht.