Deutsche Immobilienmärkte spalten sich in zwei Welten

Mietpreise in Deutschland ziehen an, während Kaufpreise für Wohnungen nahezu stagnieren. Besonders die Speckgürtel verzeichnen starke Zuwächse.

Während die Kaufpreise für Wohneigentum im ersten Quartal 2026 nahezu stagnieren, steigen die Mieten in vielen Regionen unvermindert weiter. Schuld sind hohe Zinsen und geopolitische Spannungen – allen voran die Auswirkungen des Iran-Krieges.

Speckgürtel explodieren, Metropolen zeigen gemischtes Bild

Die Neuvertragsmieten stiegen bundesweit um 3,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders heftig traf es die Randgebiete der Großstädte: In den Speckgürteln legten die Mieten um durchschnittlich 4,2 Prozent zu.

Doch innerhalb der Metropolen zeigt sich ein überraschend heterogenes Bild. Düsseldorf verzeichnete ein Plus von 5,9 Prozent, Köln 5,7 Prozent und Hamburg 5,1 Prozent. Berlin dagegen meldete einen Rückgang von 0,8 Prozent. Der GREIX-Index beziffert das Minus in der Hauptstadt sogar auf 1,8 Prozent. Auch München (-0,3 Prozent) und Stuttgart (-2,1 Prozent) gaben leicht nach.

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Trotz dieser punktuellen Rückgänge bleibt München mit 23,56 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt Deutschlands. Ein extremer Trend zeigt sich in Mittelstädten wie Castrop-Rauxel – hier stiegen die Mieten seit 2022 um insgesamt 20 Prozent.

Materialkrise bremst Neubau aus

Die Lage für Mieter wird durch den schleppenden Neubau zusätzlich verschärft. Für 2026 werden nur 230.000 neue Wohnungen fertig – weit unter dem Bedarf. Ein wesentlicher Grund: explodierende Baukosten durch den Iran-Krieg.

Der Konflikt hat eine sogenannte Schaumstoffkrise ausgelöst. Die Preise für Dämmstoffe sind massiv gestiegen, in Litauen um bis zu 50 Prozent. Tobias Schellenberger, Geschäftsführer des Industrieverbands Polyurethan-Hartschaum, bestätigt: „Diese Entwicklung treibt die Sanierungskosten in Deutschland in die Höhe." Zwei Drittel der Kunststoffverarbeiter sind von Preisaufschlägen betroffen.

Der im Oktober 2025 beschlossene „Bau-Turbo" soll Verfahren beschleunigen. Doch die Umsetzung hakt. In Warstein genehmigte der Stadtentwicklungsausschuss 15 von 16 geplanten Wohnhäusern – ausschließlich Einfamilienhäuser. Sozialer Wohnungsbau? Nicht realisierbar bei solch kleinen Projekten, hieß es.

Neue Regeln, neue Hürden für Mieter

Auch juristische Entscheidungen verändern die Lage. Der Bundesgerichtshof stärkte im Januar die Rechte von Wohnungssuchenden: Makler müssen künftig bei Diskriminierung Schadenersatz leisten. Gleichzeitig läuft die Mietpreisbremse Ende 2025 aus – Vermieter bekommen wieder mehr Spielraum.

In Düsseldorf müssen kommunale Wärmeplanungen bis zum 30. Juni 2026 vorliegen. Ab Juli treten flexiblere Heizungsregeln durch das neue Gebäude-Modernisierungs-Gesetz in Kraft. Für Mieter bedeutet das: langfristig geringere Energiekosten, kurzfristig aber die Gefahr von Modernisierungsumlagen.

Ein Blick in die Schweiz zeigt drastischere Maßnahmen. Der Bundesrat plant eine Verschärfung des Koller-Gesetzes. Bürger aus Nicht-EU/EFTA-Staaten sollen für Grundwohnungskäufe künftig eine Genehmigung brauchen und bei Wegzug innerhalb von zwei Jahren wieder verkaufen müssen.

Kaufpreise stagnieren – reale Verluste

Die aktuelle Stagnation der Kaufpreise bei steigenden Mieten ist kein Zufall. Potenzielle Käufer zögern wegen hoher Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit. Viele Haushalte weichen auf den Mietmarkt aus – das belastet die ohnehin knappen Bestände zusätzlich.

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Eine Ifo-Studie zeigt die gesamtwirtschaftliche Relevanz: Hohe Mieten bremsen das Wirtschaftswachstum, schmälern verfügbare Einkommen und schränken die Mobilität von Arbeitskräften ein. Laut IW-Prognosen werden die Immobilienpreise nominal erst 2027 wieder das Niveau von 2022 erreichen.

Im ersten Quartal 2026 stagnierten die Preise nominal (+0,1 Prozent). Real ergab sich bei einer Inflation von 2,2 Prozent ein Rückgang. Besonders betroffen: Bestandsimmobilien. In der Region Aachen ging das Angebot an verfügbaren Flächen in fünf Jahren um 25 Prozent zurück, im Kreis Euskirchen sogar um 60 Prozent seit 2020.

Ausblick: Metropolen gewinnen, strukturschwache Regionen verlieren

Das IW erwartet bis 2035 einen moderaten Preisanstieg von etwa einem Prozent pro Jahr. Die Metropolen Hamburg, Berlin und Frankfurt sowie deren Umland dürften weiter an Wert gewinnen. Strukturschwache Regionen in Ostdeutschland oder dem Ruhrgebiet könnten dagegen Wertverluste von bis zu 20 Prozent verzeichnen.

Die Bauwirtschaft stabilisiert sich langsam. Für 2026 wird im Bauhauptgewerbe ein reales Wachstum von 2,5 Prozent erwartet – getrieben durch Infrastrukturinvestitionen und öffentlichen Bau. Im Wohnungsbau bleibt die Lage schwierig. Peter Hübner, Präsident der deutschen Bauindustrie, fordert drastische Vereinfachungen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren. Nur so lasse sich der Investitionsstau auflösen und der Wohnungsdruck für Mieter nachhaltig senken.