Degressive AfA 2026: Steuerturbo allein beendet Wohnungsnot nicht
07.01.2026 - 02:30:12
Die degressive Abschreibung für Wohngebäude geht 2026 ins dritte Jahr, doch der erhoffte Bau-Boom bleibt aus. Während Privatanleger von steuerlichen Vorteilen profitieren, stocken Großprojekte wegen hoher Finanzierungskosten.
Mittwoch, 7. Januar 2026 – Das deutsche Steuerrecht bietet mit der degressiven AfA einen kräftigen Anreiz für Wohnungsbau-Investoren. Doch wie aktuelle Branchenberichte zeigen, reichen diese fiskalischen Anreize allein nicht aus, um die Bauflaute zu beenden. Besonders im sozialen Wohnungsbau fehlt es an Projekten, obwohl der Steuervorteil seit 2024 im Wachstumschancengesetz verankert ist.
Ein Bericht von Haufe vom 6. Januar 2026 zeichnet ein ernüchterndes Bild: Trotz der degressiven AfA bleibt die Bautätigkeit großer institutioneller Investoren gedämpft. Soziale Wohnungsunternehmen in Bayern werden 2026 voraussichtlich „kaum neue“ Wohnungen fertigstellen. Der Grund? Finanzierungslücken, die steuerliche Abschreibungen allein nicht schließen können.
Viele Immobilieninvestoren verschenken Liquidität, weil sie Abschreibungen nicht optimal nutzen. Der kostenlose 19-seitige PDF-Leitfaden „Abschreibung von A‑Z“ erklärt die neue degressive AfA, relevante Sonderabschreibungen und wie Sie Liquidität gezielt erhöhen – inklusive konkreter Praxisbeispiele zum Wachstumschancengesetz und Checklisten zur Dokumentation. Für private Eigentümer und Projektentwickler gibt es verständliche Rechenbeispiele zur sofortigen Anwendung. Jetzt kostenlosen Abschreibungs-Leitfaden sichern
Ähnlich sieht es in Berlin aus. Der Senat setzt dort verstärkt auf landeseigene Unternehmen, um die Wohnungsbauziele für 2026 zu erreichen. Die degressive AfA verbessert zwar die Liquidität, indem sie in den ersten Jahren höhere Abschreibungen ermöglicht. Doch die weiterhin hohen Baukosten bremsen viele Investitionsentscheidungen aus.
So funktioniert der Steuerturbo 2026
Für private Investoren und Projektentwickler, die dennoch bauen, bleibt der steuerliche Rahmen 2026 attraktiv. Die degressive Abschreibung erlaubt einen jährlichen Abschreibungsatz von 5 Prozent des Restbuchwerts – ein deutlicher Vorteil gegenüber der linearen AfA von 3 Prozent.
Dieser Anreiz gilt für Wohnprojekte, deren Bau oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt. Das Steuerjahr 2026 stellt dabei einen optimalen Zeitpunkt dar: Projekte, die nach der Einführung der Regelung gestartet wurden, kommen nun in ihr erstes oder zweites volles Abschreibungsjahr. So lassen sich die Liquiditätsvorteile maximieren. Investoren können später zur linearen Abschreibung wechseln, sobald der degressive Betrag unter den linearen Satz fällt.
Zwei-Geschwindigkeiten-Markt zeichnet sich ab
Die Marktdaten zeigen Anfang 2026 eine gespaltene Entwicklung: Während institutionelle Anbieter sozialen Wohnraums zurückhaltend agieren, kehrt privates Kapital vorsichtig zurück. Angetrieben wird dies durch die Kombination aus degressiver AfA und der Sonder-AfA für bezahlbaren Wohnraum.
Rechnerisch ergibt sich ein steuerlicher Turbo: Die 5 Prozent degressive AfA plus 5 Prozent Sonderabschreibung für energieeffiziente Neubauten (EH 40/QNG) ermöglichen im ersten Jahr bis zu 10 Prozent Abschreibung. Finanzberater vermarkten dieses Konzept aggressiv an vermögende Privatpersonen, die 2026 Einkommensteuer mindern wollen.
Doch es gibt Hürden. Die strikte Kostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter erschwert Projekte in teuren Innenstadtlagen. Und: Die degressive AfA ist ein Liquiditätsinstrument, kein Zuschuss zu den Baukosten. Sie verbessert die Eigenkapitalrendite, senkt aber nicht direkt die Preise für Material oder Arbeitskraft.
Politische Debatte dürfte neu aufflammen
Die anhaltende Wohnungsnot zeigt die Grenzen rein steuerlicher Maßnahmen. Das Wachstumschancengesetz von 2024 sollte der Branche einen „Anschub“ geben. Zwei Jahre später fällt die Bilanz durchwachsen aus. Die degressive AfA macht fertige Projekte zwar attraktiver für Investoren. Doch wenn Projekte von Anfang an nicht finanziert werden können, nützt auch der beste Steuervorteil nichts.
Bis zur Bundestagswahl dürfte die Wohnungspolitik wieder in den Mittelpunkt rücken. Branchenverbände werden voraussichtlich für zusätzliche direkte Subventionen lobbyieren, die die degressive AfA ergänzen. Für das laufende Steuerjahr bleibt Investoren ein Rat: Baubeginne und Vertragsdaten genau dokumentieren, um die Frist bis September 2029 einzuhalten. Präzises Timing ist entscheidend, besonders für Projekte, die 2026 fertig werden sollen.
Der Markt rechnet damit, dass die degressive AfA die Investitionsvolumina 2026 stabilisieren wird. Für einen echten Bauboom braucht es jedoch weitere politische Anpassungen – oder einen deutlichen Rückgang der Finanzierungskosten.
PS: Sie planen Neubauten oder Kaufverträge 2026? Der Gratis-Report zeigt Schritt für Schritt, welche Abschreibungsmodelle (degressiv, linear, Sonderabschreibung) sich steuerlich rechnen, wie Sie Fristen korrekt dokumentieren und welche Praxisfehler Liquidität kosten. Fordern Sie den kompletten Praxisleitfaden als PDF an und prüfen Sie Ihre Planung mit den bereitgestellten Checklisten. Gratis PDF ‘Abschreibung von A‑Z’ anfordern
