Bund gibt Milliarden für Wohnungsbau – aber reicht das?

Der Bund erhöht die Städtebauförderung auf eine Milliarde Euro für 2026. Kaufpreise stagnieren, während Mieten in Metropolen weiter steigen.

Mitte April trat die neue Verwaltungsvereinbarung für 2026 und 2027 in Kraft. Erstmals stellt der Bund eine Milliarde Euro für das laufende Jahr bereit – mit klarem Aufwärtstrend.

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Bis zum Ende der Legislaturperiode soll die Summe auf über 1,5 Milliarden Euro steigen. Ziel: Die urbane Infrastruktur modernisieren und den Wohnungsbau ankurbeln. Das Signal kommt zur rechten Zeit. Die Kaufpreise stagnieren, die Mietbelastung in Ballungsräumen bleibt hoch.

Bis zu 1,58 Milliarden – der Finanzplan im Detail

Für 2026 sind eine Milliarde Euro festgesetzt. Bereits 2027 steigt das Budget auf 1,2 Milliarden. Die mittelfristige Planung sieht einen Höchststand von 1,58 Milliarden Euro vor. Nach Jahren der Volatilität gibt der Bund den Kommunen damit eine planbare Basis.

Die Bauwirtschaft zeigt erste Stabilisierungstendenzen. Marktbeobachter rechnen für 2026 mit einem realen Wachstum von rund 2,5 Prozent im Bauhauptgewerbe. Die allgemeinen Bauinvestitionen könnten um ein bis zwei Prozent steigen.

Doch der Wohnungsbau bleibt das Sorgenkind. Hohe Baukosten, das aktuelle Zinsniveau und der Fachkräftemangel erschweren neue Projekte. Der Wirtschaftsbau gilt als robust, der öffentliche Bau stabilisiert.

Energieeffizienz wird zur Pflicht

Ein zentraler Punkt der neuen Förderung: die Verknüpfung von Städtebau mit energetischen Standards. Mindestens die Hälfte aller geförderten Maßnahmen muss hohen Energieeffizienzstandards entsprechen.

Das spiegelt die Marktrealität wider. Energetisch sanierte Immobilien erzielen einen deutlichen Preisvorteil gegenüber unsanierten Objekten. Der Konflikt im Iran hat die Relevanz der Energieeffizienz als Preisfaktor weiter verstärkt.

Kaufpreise stagnieren – Mieten steigen weiter

Die staatlichen Milliarden treffen auf einen gespaltenen Markt. Die Kaufpreise bewegen sich seitwärts. Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln für das erste Quartal 2026 zeigen: Eigentumswohnungen und Häuser verteuerten sich zum Vorquartal nur um 0,1 Prozent.

Im Jahresvergleich sieht es etwas besser aus. Eigentumswohnungen legten um 2,5 Prozent zu, Häuser um 0,7 Prozent. Doch das Bild in den Metropolen ist heterogen:

• Köln: +5,1 Prozent
• Frankfurt: +3,9 Prozent
• Stuttgart: -2,1 Prozent
• München: -0,3 Prozent

Experten führen die Entwicklung auf gestiegene Zinsen zurück. Langfristige Festzinskredite verteuerten sich zuletzt um 0,3 Prozentpunkte. Der Iran-Krieg gilt als wesentlicher Treiber für höhere Zinsen und Energiepreise.

Während die Kaufpreise stagnieren, steigen die Mieten weiter – wenn auch mit nachlassender Dynamik. Die Neuvertragsmieten legten im ersten Quartal 2026 bundesweit um 3,5 Prozent zu. Besonders stark ist der Druck auf das Umland der Metropolen. In den Speckgürteln der Top-7-Städte kletterten die Mieten um 4,2 Prozent.

Spitzenreiter sind Düsseldorf (+5,9 Prozent), Köln (+5,7 Prozent) und Hamburg (+5,1 Prozent). Das Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) bestätigt ein abgeschwächtes Wachstum von 2,9 Prozent im Jahresvergleich. Doch das Niveau bleibt extrem: In München liegen die Mieten bei über 23,50 Euro pro Quadratmeter.

500 Millionen von der EIB für Berlin

Neben der Bundesförderung gewinnen institutionelle Kooperationen an Bedeutung. Ende April unterzeichneten die Europäische Investitionsbank (EIB) und die Berliner HOWOGE einen Kreditrahmen über 500 Millionen Euro.

Die Mittel sind zweckgebunden: Bis 2029 sollen rund 3.200 Wohnungen in Berlin entstehen. Es handelt sich um die größte Einzelfinanzierung der EIB für den Wohnungsbau in Deutschland seit einem Jahrzehnt.

Auch auf kommunaler Ebene wird konkret geplant:

• Strausberg: Im Mai soll der erste Bauabschnitt eines Kulturparks eingeweiht werden – kofinanziert von Bund und Land. Das Projekt umfasst Spiel- und Sportflächen sowie ein barrierefreies Wegeleitsystem.
• Bad Salzungen: Das Fernwärmenetz wird mit EFRE-Mitteln erweitert. Ziel: deutliche Senkung der CO2-Emissionen.
• Potsdam: Die Firma Periskop Development plant bis zu 1.000 neue Wohnungen im Projekt Kirchsteigfeld. Erster Spatenstich ab 2027.

Solche Projekte sind essenziell. Potsdam verzeichnete im vergangenen Jahr einen Preisanstieg bei Eigentumswohnungen von über 14 Prozent.

Die Kommunen am Limit

Die öffentliche Hand agiert als Ankerinvestor in unsicheren Zeiten. Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Transformationsphase. Finanzierungskosten und energetische Anforderungen überlagern die klassischen Marktmechanismen.

Das IW Köln erwartet keine scharfe Preiskorrektur wie 2022. Das spricht für fundamentale Stabilität – die aber staatliche Impulse braucht.

Ein wachsendes Problem ist der sogenannte „Lock-in-Effekt“: Mieter scheuen den Umzug wegen der hohen Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Das verknappt das Angebot. Die Zahl der klassischen Mietinserate ist seit 2015 um rund 22 Prozent gesunken. Gleichzeitig hat sich die Zahl möblierter Angebote in den Metropolen verdreifacht.

Kritisch bleibt die finanzielle Lage vieler Kommunen. Sie müssen den Eigenanteil an den Förderprogrammen stemmen. Düsseldorf verzeichnete für 2025 ein Defizit von über 270 Millionen Euro – deutlich über der Planung. Sinkende Gewerbesteuereinnahmen und hohe Investitionsverpflichtungen engen den Spielraum ein.

Vorsichtige Stabilisierung in Sicht

Für den weiteren Verlauf des Jahres 2026 zeichnet sich eine vorsichtige Stabilisierung ab. Die Bauwirtschaft dürfte durch die staatlichen Milliarden eine verlässliche Auftragslage vorfinden – vor allem bei Sanierung und öffentlichem Hochbau.

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Experten erwarten für Wohnimmobilien eine moderate Wertsteigerung von etwa 3 Prozent. Unter Berücksichtigung der Inflation entspricht das einer realen Werterhaltung.

Ein wichtiger Gradmesser wird der bundesweite „Tag der Städtebauförderung“ im Mai. In Städten wie Dortmund, Adenau und Lauffen am Neckar werden Sanierungsprojekte und Baustellenführungen präsentiert.

Das erklärte Ziel bleibt: bezahlbarer Wohnraum bei gleichzeitigen Klimazielen. Mit der Erhöhung auf 1,2 Milliarden Euro im nächsten Jahr hat der Bund den finanziellen Grundstein gelegt. Der Erfolg hängt nun von der Geschwindigkeit der bürokratischen Umsetzung ab – und von der Entwicklung der globalen Energie- und Zinsmärkte.